인천의 행정 중심지이자 교통의 요충지인 인천시청역 인근에서 매머드급 대단지인 포레나더샵 인천시청역이 본격적인 분양 일정에 돌입했습니다.
이번 공급은 2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 강화된 대출 규제와 스트레스 DSR 3단계가 적용되는 시기에 진행되는 만큼 정교한 자금 조달 계획이 요구됩니다. 상인천초교 주변 재개발을 통해 탄생하는 이번 단지는 더블 역세권을 넘어 GTX B 노선의 직접적인 수혜를 입는 입지적 강점을 보유하고 있습니다.
1. 분양 개요 및 단지 상세 분석
단지 개요 및 규모
위치: 인천광역시 남동구 간석1동 311-1번지
규모: 지하 4층 ~ 지상 최고 35층 총 24개 동
총 세대수: 2,568세대 중 일반분양 735세대
입주 예정 시기: 2029년 9월 예정
주차대수: 세대당 약 1.26대 및 광폭 주차 설계 적용
주택형별 공급 및 분양가 상세 (최고가 기준)
| 주택형 | 세대수 | 최고분양가 | 확장비 |
| 49 | 46 | 5억 440만 원 | 1,150만 원 |
| 59A | 383 | 6억 6,560만 원 | 1,400만 원 |
| 59B | 306 | 6억 6,440만 원 | 1,400만 원 |
일반분양 물량은 전용 49제곱미터와 59제곱미터 중소형 평형 위주로 구성되어 있어 실수요자들의 접근성이 높습니다.
[49]
[59A]
[59B]
2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석
인근 준신축 단지 시세 현황
인천시청역 인근의 기존 랜드마크인 간석래미안자이 전용 59제곱미터의 실거래가는 최근 4억 초중반대를 형성하고 있습니다.
2023년 입주한 한화포레나인천구월 전용 59제곱미터는 약 5억 원 초반대에 거래되고 있어 신축 프리미엄이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
GTX-B 인천대입구역 인근 단지 (퍼스트파크, 파크애비뉴 등) 들의 59타입 실거래가가 9억까지 달성한 점을 고려하여 분양가 산정에 반영한 듯 보입니다.
신축 프리미엄과 예상 가치 평가
본 단지의 59A 타입 총취득가는 약 6억 8,000만 원 수준으로 현재 주변 시세 대비 다소 높게 느껴질 수 있습니다.
하지만 입주 시점인 2029년에는 GTX B 노선 개통이 가시화되는 시기라는 점과 2,500세대가 넘는 압도적인 브랜드 대단지의 위상을 고려할 때 미래 가치는 8억까지 기대 해 볼 수 있습니다. 현재 시점에서의 수치적인 마진보다 입주 시점의 프리미엄을 기대할 수 있는 단지입니다.
3. 입지 및 개발 호재 분석
인천 최초의 트리플 역세권 인천시청역의 위상
인천지하철 1호선과 2호선이 교차하는 인천시청역을 도보로 이용 가능하며 향후 GTX B 노선이 개통되면 서울역까지 20분대 이동이 가능해지는 쿼드러플 교통 허브로 거듭납니다. 또한 1호선 간석역까지 800m거리로 도보권 이용이 가능합니다.
인천 행정의 중심지이자 원스톱 생활 인프라
인천광역시청, 교육청, 경찰청 등 주요 행정 기관이 밀집해 있으며 홈플러스, 롯데백화점, 길병원 등 이미 완성된 구월동 중심 상권의 풍부한 인프라를 입주 즉시 누릴 수 있습니다.
상인천초등학교를 품은 초품아 단지의 가치
단지 바로 앞에 위치한 상인천초등학교와 더불어 인근에 상인천중, 동인천중, 인천고 등 명문 학군이 형성되어 있어 자녀 교육 환경이 매우 우수합니다.
메이저 브랜드 컨소시엄의 압도적 단지 설계
한화 포레나와 포스코 더샵이 공동 시공하는 컨소시엄 단지로 지상에 차가 없는 100% 공원형 설계와 다채로운 커뮤니티 시설이 도입되어 주거 만족도를 극대화할 전망입니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
2025.10.15 규제 자금 시나리오
인천 남동구는 비규제지역으로 분류되나 스트레스 DSR 3단계 적용으로 인해 소득 대비 원리금 상환액 비율이 더욱 엄격하게 계산됩니다. 다만 본 단지는 계약금을 5%로 책정하여 초기 자금 부담을 획기적으로 낮춘 점이 가장 큰 특징입니다.
대표 평형 59A 기준 자금 조달 3단계 (분양가 6억 6,560만 원)
- 1단계 계약금 5%: 3,328만 원 (1차 1,000만 원 정액제 적용)
- 2단계 중도금 60%: 3억 9,936만 원 (중도금 대출 이자 후불제 적용)
- 3단계 잔금 35%: 2억 3,296만 원 (입주 시 주택담보대출로 전환하여 상환)
각 타입별 입주 시까지 필요한 실제 현금 리스트(LTV70%적용)
- 49 타입: 약 1억 5,400만원 내외
- 59A 타입: 약 2억 400만 원 내외
초기 현금 3~4,000만 원 수준이면 계약 체결이 가능하지만 강화된 DSR 규제로 잔금 시 대출 한도가 부족할 수 있으므로 추가적인 유동성 확보가 권장됩니다.
5. 청약 자격 및 주요 일정
청약 자격 핵심 요약
대상자: 인천광역시 및 수도권 서울 경기 거주 만 19세 이상 무주택 또는 1주택자
지역우선: 경쟁 시 인천광역시 거주자 100% 우선 공급
규제사항: 전매 제한 1년, 재당첨 제한 없음, 실거주 의무 없음
선정방식: 가점제 40% 및 추첨제 60% 적용
주요 분양 일정
- 특별공급 접수: 2026.02.09 월요일
- 일반공급 1순위: 2026.02.10 화요일
- 당첨자 발표일: 2026.02.20 금요일
- 정당 계약 기간: 2026.03.03 화요일 ~ 03.05 목요일
견본주택 위치 안내
인천광역시 남동구 구월동 1140-1번지에 마련되어 있으며 사전 예약을 통해 관람 가능합니다.
6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 평가항목 | 등급 | 평가 이유 |
| 분양가 | B | 주변 시세 대비 다소 높으나 계약금 5% 혜택으로 상쇄 |
| 입지 | A+ | 인천 행정 및 교통의 심장부로 대체 불가능한 중심 입지 |
| 브랜드 | A | 포레나와 더샵의 만남으로 단지 규모와 브랜드 파워 동시 확보 |
| 교통 | A+ | 1호선 2호선 더블 역세권에 GTX B 신설 예정의 압도적 호재 |
| 학군환경 | A | 도보권 초등학교와 우수한 교육 인프라 인접 |
| 주차커뮤 | A | 세대당 1.26대의 넉넉한 공간과 최신 트렌드 반영 시설 |
| 최종 등급 | A | 인천 구도심 랜드마크, 낮은 초기부담금, 완판된다면 인천 시세 대격동의시대!! |
본 분석은 포레나더샵 인천시청역 입주자모집공고문을 바탕으로 작성되었습니다.
출처: 한국부동산원 청약홈 및 공식홈페이지, 네이버 부동산
작성자: inforyu
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