구축 아파트 실거주 임장 필수 체크리스트 : 주차대수부터 RR까지 5가지 기준

구축 아파트 매매 가이드 ep.5 : 구축 아파트 실거주 임장 필수 체크리스트

“재건축 된다고 해서 샀는데, 매일 밤 주차 전쟁 때문에 스트레스받아 미치겠어요.”

많은 분이 투자가치만 보고 구축 아파트를 덜컥 계약했다가, 입주 후 삶의 질이 떨어져 후회하곤 합니다. 특히 20년 이상 된 구축 아파트는 최신 신축 아파트와 설계가 달라, 꼼꼼히 체크하지 않으면 매일이 고통일 수 있습니다.

내가 살기도 좋고, 나중에 전세 놓기도 좋은 집은 따로 있습니다. 이번 5강에서는 구축 아파트 임장 시 반드시 확인해야 할 실거주 만족도 결정 기준 5가지를 알려드립니다.

콘텐츠 목차

1. 주차장: 세대당 1.0대의 벽

구축 아파트 거주 만족도의 50% 이상은 주차가 결정한다고 해도 과언이 아닙니다.

세대당 주차 대수 확인: 네이버 부동산 단지 정보에서 확인할 수 있습니다.
- 1.0대 이상: 구축 치고 매우 훌륭함. (이중주차 스트레스 적음)
- 0.8대 미만: 매일 밤 이중주차 전쟁 확정. 퇴근 후 차 뺄 걱정에 시달림.
지하주차장 유무: 단순히 지하가 있느냐가 아니라, 엘리베이터와 연결되어 있는가가 핵심입니다.
- 90년대 아파트는 지하주차장이 있어도 계단으로 걸어 올라가야 하는 경우가 많습니다. 비 오는 날, 장 보고 들어올 때 삶의 질 차이가 큽니다.
[2026 체크포인트] 전기차 충전소: 주차 공간도 부족한데 전기차 충전 구역까지 의무화되면서 갈등이 심합니다. 완속/급속 충전기가 넉넉한지 꼭 봐야 합니다.

서울의 많은 구축 아파트는 산을 깎아 만든 곳에 있습니다. 지도(2D)로 볼 때는 모르지만, 현장에 가면 숨이 턱 막히는 언덕일 수 있습니다.

구축이라도 초등학교가 바로 옆에 붙어 있다면 전세 수요가 끊이지 않습니다.

큰 길 유무: 아파트 정문에서 학교까지 왕복 4차선 이상의 도로를 건너야 한다면 진정한 초품아가 아닙니다.
통학로 안전: 아이들이 학교 가는 길에 유흥가나 모텔촌이 없는지, 인도가 안전하게 확보되어 있는지 확인해야 합니다. 학부모 수요층은 집 낡은 건 참아도 아이 위험한 건 못 참습니다.

같은 단지라도 동과 층에 따라 가격이 10~20% 차이 납니다. 나중에 팔 때(환금성)를 위해서라도 RR을 잡아야 합니다.

로얄동 :
- 전망: 뻥 뚫린 뷰(한강, 공원)가 나오거나, 앞 동에 가리지 않는 곳.
- 소음: 대로변이나 지하철 지상 구간 옆은 피해야 합니다. (구축 샷시는 소음 차단력이 약함)
- 접근성: 지하철역이나 상가와 가장 가까운 동.
로얄층 :
- 통상 전체 층수의 중간 이상 ~ 탑층 아래를 선호합니다.
- 1층: 사생활 침해, 하수구 역류, 벌레 문제로 호불호 갈림. (어린이집, 노인세대 수요있음)
- 탑층: 구축의 경우 옥상 누수나 여름철 더위, 겨울철 결로 위험이 있어 기피하는 경향이 있음.

오래된 아파트일수록 관리사무소의 역량이 중요합니다.

외벽 도색과 균열: 아파트 외벽에 금이 가 있거나 페인트가 심하게 벗겨져 있다면 관리가 안 되는 곳입니다.
재활용 분리수거장: 쓰레기장이 지저분하고 악취가 심하다면 입주민 수준이나 관리 상태를 의심해봐야 합니다.
경비실: 경비원분이 상주하는지, 보안문(공동현관 비밀번호)이 설치되어 있는지 확인하세요. 복도식 구축 아파트는 보안에 취약할 수 있습니다.