광명 뉴타운 재개발의 하이라이트인 힐스테이트 광명11이 확정 분양 정보를 공개했습니다. 광명시 내 최대 규모이자 최고 층수를 자랑하는 이 단지는 시장의 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 고분양가로 논란이 많았던 철산역 자이의 선방에 힘입어 힐스테이트 광명 또한 무난한 완판이 예상됩니다. 가이드 참고하셔서 성공적인 내집마련 성공하시기 바랍니다!
1. 분양 개요 및 확정 분양가 분석
힐스테이트 광명11은 광명11R구역 주택재개발정비사업을 통해 공급되며, 지하 5층~지상 최고 42층, 25개 동, 총 4,291가구의 초대형 단지입니다. 이 중 일반 분양 물량은 652가구로 전체 세대수 대비 비교적 적은 편입니다. 주차대수는 세대당 1.42로 여유로운 편입니다. 입주시기는 2029년 6월 예정 입니다.
1-1. 타입별 구성 및 일반 분양 세대수
| 타입 (전용면적) | 일반 분양 세대수 |
| 39㎡ | 31가구 |
| 51㎡ | 103가구 |
| 59㎡ | 494가구 |
| 74㎡ | 22가구 |
| 84㎡ | 2가구 |
| 합계 | 652가구 |
위 표와 같이, 일반 분양은 59㎡ 타입에 물량이 집중되어 있습니다. 특히, 선호도가 가장 높은 전용 84㎡ 타입은 단 2가구만 일반 분양되어 당첨 경쟁률이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 조합원이 좋은 타입을 다 가져가 3베이 위주의 타입이 많습니다.
51타입 : 신혼부부 2인가구 추천
59a타입 : 자녀있는 가구 추천
59B/C : 선호 판상형으로 당첨시 프리미엄 형성 but 경쟁률 높을것으로 예상
1-2. 타입별 확정 최고 분양가 및 계약 조건
힐스테이트 광명11의 3.3㎡당 평균 일반 분양가는 4,500만원대로 책정되어 광명시 역대 최고가를 기록했습니다. 확정된 최고 분양가 및 계약 조건을 정리했습니다.
| 타입 (전용면적) | 확정 최고 분양가 (최고층 기준) | 계약금 1차 1천만원 + 2차 10% |
| 59㎡ | 11억 4,100만원 | 1,000만원 (1차) + 1억 1,000만원 (2차) |
| 74㎡ | 13억 8,000만원 | 1,000만원 (1차) + 1억 2,000만원 (2차) |
| 84㎡ | 16억 4,100만원 | 1,000만원 (1차) + 1억 5,000만원 (2차) |
주의 분양가 납부 조건은 계약금 1천만원 + 분양가의 10% , 중도금 60%, 잔금 30%로 구성됩니다. 84㎡의 최고 분양가는 16억 원을 돌파했으므로, 초고가 주택에 준하는 금융 규제를 반드시 고려해야 합니다.
2. 주변 시세 비교 및 현실적인 안전 마진 분석
청약의 핵심은 분양가와 미래 시세의 차이인 안전 마진 확보에 달려있습니다. 힐스테이트 광명11의 59㎡ 확정 분양가(11억 6,940만원)를 인근 신축 단지의 실거래가와 비교하여 안전 마진을 보수적으로 분석했습니다.
2-1. 인근 대장 단지 59㎡와의 시세 비교
비교 대상은 광명 뉴타운 가치를 선도하는 철산동 일대의 주요 신축 단지입니다.
| 단지명 | 위치 | 전용 59㎡ 최근 최고 실거래가 | 분양가 대비 안전 마진 |
| 철산역 자이 더 헤리티지 | 철산동 | 11억 4,500만원 | – |
| 힐스테이트 광명11 | 광명동 | 11억 6,940만원 | – |
2-2. 안전 마진 평가 및 미래 가치
59㎡ 타입의 확정 분양가(11억 6,940만원)는 최근 입주한 인근 대장 신축 단지의 실거래 최고가(11억 4,500만원)와 비슷한 수준입니다. 즉, 분양 직후의 안전 마진은 보수적으로 볼 때 크지 않거나 마이너스로 시작할 가능성이 있습니다. 그러나 철산역 자이 더 헤리티지의 호가가 13억 원까지 형성된 점과, 힐스테이트 광명11이 가진 최대 규모 랜드마크 상징성을 고려하면, 입주 시점인 2029년에는 충분히 1억 원 이상의 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 광명 뉴타운 최종 대장 입지의 가치 상승을 보고 접근해야 합니다.부각될 것이므로, 장기적인 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다.
3. 입지 및 개발 호재 심층 분석
광명11구역이 광명 뉴타운 내 최고 입지로 평가받는 이유는 교통, 학군, 그리고 개발 사업의 상징성에 있습니다.
3-1. 교통: 서울 접근성 최상위의 초역세권
가장 가까운 동은 7호선 광명사거리역과 인접한 초역세권입니다. 7호선을 통해 서울의 가산디지털단지와 구로디지털단지 등 주요 업무 지구로의 접근성이 뛰어납니다. 단지 자체가 서울 구로구, 금천구와 접해있어 사실상 서울 생활권을 공유하는 경기권 핵심 지역입니다. 향후 GTX-B 노선 (예정) 환승이 가능해지면 수도권 광역 교통망 접근성은 더욱 개선될 것입니다.
3-2. 환경: 초품아와 풍부한 인프라
단지 바로 옆에 광명남초등학교가 위치한 초품아 단지로, 학부모 선호도가 높습니다. 철산 학원가 이용도 편리하여 교육 환경이 우수합니다. 생활 인프라 측면에서는 광명사거리역 상권 및 광명전통시장 이용이 편리하며, 광명시청 등 주요 행정 기관이 인접해 있습니다. 또한, 도덕산과 안양천이 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.
3-3. 뉴타운 가치: 42층 랜드마크의 상징성
광명11구역은 광명 뉴타운 12개 구역 중 가장 큰 규모와 최고층 높이를 자랑하며 최종 랜드마크 역할을 합니다. 총 2만 8천여 가구 규모의 신도시급 주거타운이 완성될 때, 힐스테이트 광명11은 그 가치를 집약하는 핵심 축이 될 것입니다. 수영장 등의 대규모 커뮤니티 시설 등은 향후 시세 상승을 견인하는 중요한 요소입니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
59㎡ 타입(11억 6,940만원)은 12억 원 이하로 중도금 대출에 대한 리스크는 낮은편입니다.
4-1. 계약금 및 중도금 조달 계획
59㎡ 타입의 최고 분양가(11억 6,940만원) 및 확장비(1,220만원)를 기준으로 합니다.
- 총 분양금액: 약 11억 8,160만원 (분양가 + 확장비)
- 1차 계약금: 1,000만원 (정액제) 납부.
- 2차 계약금: 총 계약금 10% 중 1차 계약금을 제외한 나머지 금액 (약 1억 694만원 + 확장비 잔액)을 2025년 12월 24일까지 납부해야 합니다.
- 중도금(60%): 분양가 및 확장비의 60%에 대해 중도금 대출(이자 후불제 예상)이 가능할 것으로 예상되어, 이 시기에는 별도의 현금 자납없이 대출을 활용할 수 있습니다.
- 잔금(30%): 입주 시 분양가 및 확장비의 30%를 현금으로 납부하거나, 입주 시점의 주택담보대출을 활용하여 충당해야 합니다.
| 구분 | 비율 | 분양대금 (11억6,940만원) | 확장비 (1,220만원) | 총 현금 납부액 |
| 계약금 (10%) | 10% | 1억 1,694만원 | 122만원 | 1억 1,816만원 |
| 잔금 (30%) | 30% | 3억 5,082만원 | 366만원 | 3억 5,448만원 |
| 입주 시점 필요 자기자본 | 40% | 4억 6,776만원 | 488만원 | 4억 7,264만원 |
필수 현금 확보액: 계약 시점부터 입주 시점까지, 최소 총 약 4억 7,264만원의 자기자본이 필요합니다.
4-2. 잔금 대출 및 LTV DSR 규제 분석
가장 큰 난관은 입주 시점의 잔금 대출(30%)입니다.
- 주택담보대출(LTV): 광명시가 비규제 지역으로 LTV는 최대 70%가 적용되나, 84타입의 경우 분양가 15억 원 초과 시 대출이 불가능할 수 있습니다. 다만, 실제 입주 시점에는 정책 변화나 특정 상품 (예: 특례보금자리론 등)의 기준 변경에 따라 대출이 가능할 수도 있으므로, 입주 시점의 금융 규제를 철저히 모니터링해야 합니다.
- DSR(총부채원리금상환비율): 고액 분양가 대출에서는 DSR이 대출 한도를 결정하는 주된 요인입니다. 총 대출액 (중도금 상환액 포함)에 대한 연간 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않아야 합니다. 잔금 대출을 계획하는 청약자는 매우 높은 수준의 연소득이 필요할 수 있으며, 본인의 소득 대비 부채 규모를 면밀히 계산해야 합니다.
핵심 조언 59㎡ 타입을 청약하는 경우 계약금+잔금+확장비 및 옵션비+중도금대출 이자 포함 최소 5억 이상의 현금이 필요하며, DSR규제를 피하기 위해 높은 소득을 갖추어야 합니다.
5. 모델하우스 및 2025 개정 청약 제도 핵심 정보
5-1. 모델하우스 및 청약 일정
- 견본주택 위치: 경기도 광명시 광명동 42-2번지 일원
- 견본주택 오픈: 2025년 11월 7일 (금)
- 특별공급 접수: 2025년 11월 17일 (월)
- 일반 1순위 접수: 2025년 11월 18일 (화)
- 당첨자 발표: 2025년 11월 26일 (수)
- 입주 예정일: 2029년 6월 (예정)
5-2. 2025년 개정 청약 제도 핵심 적용 내용
개정된 청약 제도는 무주택 실수요자와 출산 가구에게 유리합니다.
- 1순위 청약 자격 확대: 과거 당첨 사실이 있더라도 2년 내 가점제 당첨자가 아니라면 1순위 추첨제로 청약 신청이 가능합니다. (단, 1주택자는 추첨제로만 신청 가능)
- 거주 요건: 일반공급 1순위는 공고일 기준으로 광명시 2년 이상 계속 거주자에게 우선 공급됩니다.
- 전매 제한 기간: 해당 단지는 6개월의 전매 제한 기간이 적용될 것으로 예상됩니다. (정확한 내용은 공고문 확인 필수)
- 신생아 특별공급 적용: 2024년 6월 19일 이후 출생 자녀가 있는 가구는 신설된 신생아 특별공급에 도전가능 합니다.
6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
힐스테이트 광명11은 광명 뉴타운의 정점이자 핵심 자산임이 분명합니다. 확정 분양가는 높지만, 보수적인 안전 마진과 4,291가구 랜드마크의 미래 가치를 고려할 때 충분한 투자 매력이 있습니다.
| 평점요소 | 등급 | 내용 |
|---|---|---|
| 분양가 | C | 광명 역대급 분양가로 자기자본 필수, 현재는 노진 |
| 브랜드 | A | 힐스테이트 |
| 입지 | A | 뉴타운 내 매머드급 단지, 42층 랜드마크, 서울접근성 우수! 숲세권까지! |
| 학군 | A | 초품아, 철산학원가 GOOD |
| 교통 | A | 7호선 역세권 but 동 별 차이 있음 주의! |
| 주차대수 & 커뮤니티 | S | 주차 1.4로 베스트 대단지답게 수영장까지!! |
최종 등급 : A
(데이터 기반 AI 의견과 inforyu의 주관적 의견을 종합하여 작성했습니다. 재미로 봐주시고 기분나쁘셨다면 미리 죄송합니다!!)
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출처 : 힐스테이트 광명11 공식홈페이지
작성자 : inforyu
