입주자 모집 공고가 발표된 군포대야미 A-2블록은 군포 대야미 공공주택지구에 들어서는 총 1,511세대(금회 공급 1,003세대) 규모의 대단지 신혼희망타운입니다. 4억 원 초반대의 합리적인 분양가로 내 집 마련의 문턱을 낮췄지만, 수익공유형 모기지 의무 가입이라는 조건이 있어 득실을 꼼꼼히 따져봐야 하는 현장입니다.
1. 분양 개요 및 확정 분양가 분석
군포대야미 A-2블록은 최고 28층, 19개 동 규모로 조성됩니다. 금회 공급되는 1,003세대 중 사전청약 당첨자 배정 물량(439세대)을 제외한 564세대가 본청약 일반 물량으로 나옵니다. 입주 예정일은 2028년 9월입니다.
주차 대수는 아파트 전용 1,660대로 세대당 약 1.2대 수준입니다. 최근 민간 분양 단지에 비해서는 다소 아쉽지만, 법정 기준을 충족하는 무난한 주차 환경을 갖추고 있습니다.
1-1. 타입별 공급 규모 및 분양가
이번 공급은 전용 55㎡와 59㎡ 소형 평형 위주로 구성되어 있습니다. 분양가 상한제가 적용되어 가격 경쟁력이 매우 높습니다.
| 타입 | 공급 | 분양가 | 발코니 | 총액 |
| 55A | 251 | 4억 1,638 | 691만 | 4억 2,329 |
| 55B | 220 | 4억 1,608 | 696만 | 4억 2,304 |
| 55C | 62 | 4억 1,564 | 409만 | 4억 1,973 |
| 55D | 8 | 4억 1,638 | 647만 | 4억 2,285 |
| 59A | 23 | 4억 5,859 | 458만 | 4억 6,317 |
[55A]
[55B]
[55C]
[55D]
[59 복층]
- 계약금 5%: 초기 자금 부담을 확 줄였습니다. 계약 시 약 2천만 원만 있으면 입주 시까지 계약 유지가 가능합니다.
- 중도금 20%: 입주 시점인 2028년 9월 20일에 납부하므로 사실상 잔금과 같습니다.
2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석
2-1. 평당가로 보는 시세 비교
단순히 총액만 비교하면 안 됩니다. 인근 대야미역 역세권인 대야미 e편한세상(2004년 입주)의 전용 84㎡ 호가가 약 6억 원 수준입니다. 이를 평당가(3.3㎡당 가격)로 환산하여 비교해 보겠습니다.
- 인근 역세권 구축(e편한세상): 평당 약 1,750~1,800만 원 선.
- 본 청약(A-2블록): 55타입(구 23평) 기준 총액 4.2억 원 → 평당 약 1,840만 원 선.
2-2. 안전 마진: 신축 프리미엄 선점
대야미 e편한세상의 역세권 가치는 A-2블록의 신축프리미엄으로 어느정도 상쇄할것으로 판단됩니다. 분양시점에는 안전마진은 크지않을 것으로 예상되나 입주 시점에는 유의미한 안전마진이 형성될 것으로 분석됩니다. 절대적인 진입 장벽(4억 원대)이 낮다는 점도 큰 매력입니다.
3. 입지 및 개발 호재 심층 분석
3-1. 교통: 4호선 대야미역 생활권
지하철 4호선 대야미역이 인근에 위치하여 산본, 평촌, 사당 등으로의 이동이 편리합니다. 또한 군포IC, 남군포IC가 가까워 영동고속도로 및 평택파주고속도로 진입이 수월합니다. 단, 역까지 도보로 1km 거리는 다소 거리가 있어 마을버스 이용이 권장됩니다.
3-2. 학군 및 환경: 숲세권과 초품아 예정
단지 바로 옆에 유치원, 초등학교, 중학교 부지가 계획되어 있어 향후 트리플 학세권이 될 전망입니다. 수리산 도립공원, 갈치저수지, 반월호수 등 풍부한 녹지에 둘러싸인 쾌적한 숲세권 입지입니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
이 단지의 가장 큰 장점은 초기 비용이 매우 적게 든다는 점입니다.
4-1. 55A타입 자금 시나리오
- 1단계: 계약 시 (2026년 4월)
- 필요 금액: 약 2,100만 원 (분양가 5% + 발코니 계약금 100만 원)
- 전략: 계약금이 통상 10%가 아닌 5%입니다. 2천만 원 정도만 있으면 청약에 도전할 수 있습니다.
- 2단계: 중도금 (20%)
- 납부 시기: 2028년 3월 20일
- 전략: 첫 중도금 실행 날짜가 입주 6개월 전이라 사실 상 중도금 이자 부담 없다는 장점이 있습니다.
- 3단계: 입주 시 (2028년 9월)
- 필요 금액: 약 3.4억 원 (잔금 + 융자금 상환 + 옵션 잔금)
- 전략 (모기지 활용): 연 1.3% 고정금리인 신혼희망타운 전용 모기지를 활용합니다. 집값의 30%~70%까지 대출 가능하므로, 최대 대출 시 실입주금 1.3억 원 내외로 입주가 가능합니다. (단, 수익공유형이라 향후 시세차익의 일부를 반납해야 함)
5. 청약 지원 자격 및 당첨자 선정
[지원자격]
- 수도권(경기, 서울, 인천) 거주하는 신혼부부(혼인 7년 이내 or 6세 이하 자녀), 예비신혼부부, 한부모가족(6세 이하 자녀).
- 무주택세대구성원 (예비신혼부부는 입주 시까지 무주택 유지).
- 소득: 전년도 도시근로자 월평균 소득 130% 이하 (맞벌이 200% 이하).
- 자산: 총자산 3억 5,400만 원 이하.
[청약통장]
- 가입 6개월 경과, 납입 횟수 6회 이상.
[당첨자 선정 (경쟁 시)]
- 1단계(30%): 혼인 2년 이내 신혼부부, 예비신혼부부, 2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 우선
- 2단계(70%): 1단계 낙첨자 + 나머지 신혼부부/한부모가족.
- 지역우선: 군포시 1년 이상(100%) 우선 공급 후 미달 시 기타 경기/수도권 공급.
[규제 사항]
- 전매제한: 3년 (등기 시 3년 지난 것으로 간주하여 즉시 전매 가능).
- 재당첨제한: 10년.
- 거주의무: 없음 (전세 세팅 가능).
6. 주요 일정 및 당첨자 발표
- 사전청약 당첨자 접수: 12월 8일(월) ~ 12월 9일(화)
- 본청약 접수: 12월 10일(수) ~ 12월 11일(목)
- 당첨자 발표: 12월 19일(금)
- 서류 접수: 2026년 1월 2일(금) ~ 1월 10일(토)
- 계약 체결: 2026년 4월 7일(화) ~ 4월 10일(금)
- 모델하우스 위치 : 경기도 화성시 청계동 519-1 (동탄역 인근)
7. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 평가 항목 | 등급 | 핵심 코멘트 |
| 분양가 | B+ | 4억 초반대, 분상제와 계약금 5% 사실상 중도금무이자 |
| 입지 | B+ | 대야미역 이용 가능, 쾌적한 숲세권 환경. |
| 브랜드 | – | LH 공공분양, 입주 전 단지별 브랜드 선정 예정. |
| 교통 | B | 4호선 이용 무난하나 도보 거리는 다소 있음. |
| 학교및 환경 | A | 유·초·중 신설 예정부지 인접, 숲세권. |
| 주차커뮤 | B | 세대당 1.2대. 공공분양 표준 수준. |
| 최종 등급 | B+ | 숨겨진 할인혜택이 많은 가성비 단지, 주변 인프라와 역까지의 거리는 다소 아쉬움. |
군포대야미 A-2블록은 수익 공유라는 조건이 붙지만, 1.3%대 초저금리 대출과 4억 원대 분양가라는 강력한 무기를 가진 단지입니다. 고금리 시대에 이자 부담 없이 내 집을 마련하고 싶은 신혼부부에게는 놓칠 수 없는 기회입니다. 특히 계약금 5% 조건은 초기 자금이 부족한 젊은 층에게 큰 혜택입니다.
출처 : [LH 군포대야미 A-2블록 입주자모집공고문]
작성자 : inforyu
