2025년 10월 15일 정부의 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역과 구리시를 포함한 수도권 주요 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되었습니다.
이번 규제로 인해 대출 한도가 축소되고 실거주 의무가 강화되었지만 역설적으로 분양가 상한제가 적용되는 공공분양의 매력은 더욱 커지고 있습니다. 특히 서울과 인접한 구리갈매역세권 A4블록은 뛰어난 입지와 합리적인 분양가로 내 집 마련을 준비하는 분들에게 절호의 기회가 될 것입니다.
1. 분양 개요 및 단지 상세 분석
단지 개요 및 규모
위치: 경기도 구리시 갈매동 241-28 일원 구리갈매역세권 공공주택지구 내 A4블록
규모: 지하 2층에서 지상 최고 28층 총 8개 동
총 세대수: 561세대 중 공공분양 251세대 공급
주차대수: 총 676대 예정으로 세대당 약 1.2대 수준의 공간 확보
입주 예정시기: 2028년 9월 예정
주택형별 공급 및 분양가 상세
| 주택형 | 세대수 | 최고 분양가 | 발코니 확장 |
| 59A1 | 189세대 | 5억 1,626만 원 | 679만 |
| 59A2 | 38세대 | 5억 1,521만 원 | 673만 |
| 59B1 | 18세대 | 5억 2,026만 원 | 653만 |
| 59B2 | 6세대 | 5억 1,747만 원 | 652만 |
A1 A2의 구조는 동일하고 벽체두께 10mm 정도의 차이 입니다.(B타입 동일)
[59A]
[59B]
2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석
인근 준신축 단지 시세 현황
단지 인근의 대표아파트인 구리갈매역 아이파크(2018년 입주) 전용 84타입 실거래가는 현재 약 8억 3,000만 원에서 8억 5,000만 원 선에 형성되어 있습니다. 전용 59타입으로 환산하거나 인근 구리갈매 LH 3단지 등의 시세를 고려할 때 현 시세는 약 6억 원 중반대로 평가됩니다.
신축 프리미엄과 예상 가치 평가
구리갈매 A4블록의 분양가는 약 5억 2,000만 원 선으로 주변 준신축 시세 대비 최소 1억 원 이상의 안전 마진이 확보된 것으로 분석됩니다. 2028년 입주 시점에는 신축 아파트로서의 가치와 갈매역세권 개발 완료에 따른 프리미엄이 더해져 자산 가치는 7억 원 이상을 상회할 것으로 전망됩니다.
3. 입지 및 개발 호재 분석
경춘선 갈매역과 GTX B 별내역을 잇는 더블 교통망의 중심
단지는 경춘선 갈매역과 인접해 있으며 한 정거장 거리인 별내역에 GTX B 노선이 개통될 경우 서울역 및 용산 등 도심 접근성이 획기적으로 개선됩니다.
지하철 8호선 연장 별내선 개통에 따른 강남 접근성 강화
인근 별내역을 통해 지하철 8호선을 이용하면 잠실 및 강남권으로 30분 내 진입이 가능하여 직주근접의 가치가 극대화됩니다.
지구 내 유치원 및 초중교가 신설되는 도보권 안심 학군
지구계획에 따라 단지 바로 인근에 유치원과 초등학교, 중학교 부지가 예정되어 있어 자녀들이 안전하게 통학할 수 있는 우수한 교육 환경이 조성됩니다.
모다아울렛 및 중심상업지구 인프라를 누리는 편리한 생활
이미 형성된 갈매지구의 상업 시설과 지구 내 신규 상업용지가 인접해 있어 쇼핑과 문화생활을 동시에 누릴 수 있는 슬세권 입지입니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
2025.10.15 규제 반영 자금 시나리오
10.15 대책으로 구리시가 규제지역으로 지정됨에 따라 LTV(주택담보대출비율)가 40%로 제한됩니다. 무주택자일지라도 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 실제 대출 한도는 개인 소득에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
특히 공고문상 금융권 대출 규제로 중도금 집단대출 여부가 미정이므로 대출이 불가할 경우 중도금 30퍼센트를 전액 현금으로 자력 납부해야 함을 반드시 인지하고 자금 계획을 세워야 합니다.
대표 평형 기준 자금 조달 3단계 (59B1타입 기준)
계약금 10%: 5,202만 6,000원 (2026년 4월 계약 시 필수 지출)
중도금 30%: 총 1억 5,607만 8,000원 (1차 및 2차 각 15%씩 분할 납부)
잔금 60%: 3억 1,215만 6,000원 (입주 시 주담대 및 주택도시기금 융자금 5,500만 원으로 충당)
각 타입별 입주 시까지 필요한 실제 현금(LTV 40%적용)
59A1타입: 계약금 5,162만 원 + 중도금 1억 5,488만 원 + 잔금20% 약 1억 (총 약 3억원 필요)
5. 청약 자격 및 주요 일정
청약 자격 핵심 요약
대상자: 입주자모집공고일 현재 수도권(구리, 서울, 경기, 인천) 거주 무주택세대구성원
지역 우선: 구리시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 이상 거주자 20%, 기타 수도권 50% 배분
제한 사항: 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년, 거주 의무 3년 적용
입주자 저축: 12개월 이상 가입 및 12회 이상 납입 필수 (일반공급 1순위 기준)
주요 분양 일정
사전청약 당첨자 접수: 2026년 1월 12~13일
특별공급: 2026년 1월 14일
일반공급 1순위: 2026년 1월 15일
당첨자 발표일: 2026년 1월 27일
서류 접수 기간: 2026년 1월 29일 ~ 2월 4일
모델하우스 위치 안내
주소: 경기도 구리시 인창동 266-9 (구리역 7번 출구 도보 3분 거리)
문의처: 031-554-0560
6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 평가 항목 | 등급 | 분석 근거 |
| 분양가 | A | 분양가 상한제 적용으로 주변 시세 대비 1억 원 이상 저렴 |
| 입지 | A | 서울 접경지이자 신규 택지개발지구로서의 정주 여건 우수 |
| 브랜드 | B+ | LH 안단테 브랜드의 신뢰성과 향후 자체 브랜드 사용 가능성 |
| 교통 | A | GTX B, 8호선 연장, 경춘선 등 강력한 교통 호재 보유 |
| 학군/환경 | A | 유치원부터 중학교까지 도보권 배치 및 쾌적한 녹지 |
| 주차/커뮤 | B+ | 세대당 1.2대의 무난한 주차 및 신축 공공분양 특화 설계 |
| 최종등급 | A | 공공분양 역세권 서울접근성 학군 모두 우수한 택지지구 |
본 분석글은 구리갈매역세권 A4블록 입주자모집공고문과 2025년 10월 15일 부동산 대책을 기반으로 작성되었습니다. 개별 소득에 따른 대출 한도와 청약 적격 여부는 반드시 LH 청약플러스의 상세 공고를 다시 확인하시기 바랍니다.
출처: 구리갈매역세권 A4블록 입주자모집공고문 및 국토교통부 보도자료
작성자: inforyu
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