경기도 구리시의 새로운 주거 중심축을 담당할 구리역 하이니티 리버파크의 공식 입주자 모집 공고 분석 내용을 전달해 드립니다. 본 단지는 2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 강화된 스트레스 DSR 3.0 규제가 적용되는 시점에 공급되는 대규모 정비사업 단지입니다. 구리역세권의 강력한 교통 호재와 3,000세대가 넘는 압도적인 규모 경제를 갖춘 이번 분양의 실제 가치를 공고문 기반으로 정밀하게 짚어보겠습니다.
1. 분양 개요 및 단지 상세
단지 개요 및 규모
위치: 경기도 구리시 수택동 496-6번지 일원 수택구역 주택재개발정비사업
규모: 지하 6층에서 지상 최고 35층
동수: 총 26개 동 구성 (4개 단지 통합)
총 세대수: 3,022세대 중 일반분양 1,530세대
입주 예정 시기: 2029년 12월 예정
주차대수: 총 4,328대 세대당 약 1.43대의 넉넉한 공간 확보
주택형별 공급 및 분양가 상세
| 주택형 | 세대수 | 최고분양가 | 확장비 |
| 29 | 146 | 4억 9,120만 | 비확장 |
| 38 | 29 | 7억 1,380만 | 비확장 |
| 44 | 141 | 8억 1,270만 | 비확장 |
| 59A | 397 | 10억 1,980만 | 1,840만 |
| 59B | 187 | 10억 4,270만 | 1,860만 |
| 59C | 365 | 10억 1,360만 | 1,850만 |
| 77 | 20 | 12억 4,140만 | 1,980만 |
| 84 | 186 | 13억 5,070만 | 2,150만 |
| 110 | 59 | 18억 3,650만 | 2,420만 |
(평면도는 추후 업데이트 예정입니다.)
2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석
인근 단지 실거래가 비교 분석
힐스테이트 구리역 (2024년 입주)
구리역에 좀더 가까이 위치했으며 전용 84제곱미터 최근 실거래가는 약 13억 2,500만 원 입니다.
구리역 롯데캐슬 시그니처 (2026년 입주)
2026년 입주예정인 1180세대 아파트 분양권 전용 84제곱미터 실거래가는 약 12억 500만 원 입니다.
신축 프리미엄과 예상 가치 평가
본 단지의 84타입 총취득가는 약 13억 7,000만 원대로 책정되어 인근 시세 및 안양권 대장 단지들보다도 높게 형성되었습니다.
현재 시점에서의 눈에 보이는 안전 마진은 부족할 수 있으나 입주 시점인 2029년 구리역 일대가 4만 6천여 가구 규모의 메가타운으로 완성되고 3000세대의 매머드급 대단지로 시세를 선도하며 가치 상승을 이끌 것으로 전망됩니다.
3. 입지 및 개발 호재 분석
8호선으로 잠실 20분대 강남 생활권 실현
지하철 8호선 연장 별내선이 개통됨에 따라 잠실역까지 환승 없이 20분대에 도달할 수 있어 물리적인 서울 접근성이 획기적으로 개선되었습니다.
구리역 GTX B 노선 신설로 광역 교통망의 핵심 요충지 도약
향후 GTX B 노선이 구리역에 정차하게 되면 서울역과 용산 등 주요 거점과의 연결성이 극대화되어 경기도 동북부 교통 허브로서의 지위가 공고해집니다.
초등학교를 품은 교육 여건과 완벽하게 갖춰진 도심 인프라
수택초등학교가 인접하여 아이들의 안전한 통학이 가능하며 롯데백화점, 구리전통시장, CGV 등 이미 완성된 구리 도심의 풍부한 생활 편의시설을 입주 즉시 누릴 수 있습니다.
왕숙천 생태공원과 검배근린공원의 쾌적한 도심 속 힐링 라이프
수변 공원과 대규모 녹지 공간이 단지 주변에 위치하여 바쁜 일상 속에서도 자연과 함께하는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
2025.10.15 규제 반영 자금 시나리오
구리시는 비규제지역으로 LTV 최대 70%까지 가능하지만 강화된 스트레스 DSR 3.0 적용으로 소득 수준에 따라 대출 한도가 엄격하게 제한될 수 있습니다. 특히 분양가가 10억 원을 상회하므로 당첨 전 철저한 자금 시뮬레이션이 필요합니다.
대표 평형 84타입 기준 자금 조달 3단계 (분양가 13억 5,070만 원)
- 계약금 10%: 1억 3,507만 원 (계약 시 본인 자금으로 납부)
- 중도금 60%: 8억 1,042만 원 (이자 후불제 방식의 집단대출 활용 예정)
- 잔금 30%: 4억 521만 원 (입주 시 주택담보대출로 전환 상환)
5. 청약 자격 및 주요 일정
청약 자격 핵심 요약
대상자: 구리시 및 수도권 서울 경기 인천 거주 만 19세 이상이면 누구나 신청 가능
지역우선: 경쟁 시 구리시 계속 거주자에게 100% 우선권 부여
주택수: 세대주 및 세대원 모두 청약 가능하며 다주택자도 1순위 자격 부여
규제사항: 전매 제한 1년, 실거주 의무 없음
주요 분양 일정
- 특별공급 접수: 2026.03.03 화요일
- 일반공급 1순위: 2026.03.04 수요일
- 당첨자 발표일: 2026.03.11 수요일
- 정당 계약 기간: 2026.03.23 월요일 ~ 03.26 목요일
모델하우스 위치 안내
경기도 구리시 수택동 287-16번지에 마련되어 있으며 사전 예약을 통해 상세 관람이 가능합니다.
6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 평가항목 | 등급 | 내용 |
| 분양가 | B+ | 구리 지역 역대 최고 분양가 수준이나 주변시세 꾸준히 상승중 |
| 입지 | A+ | 구리역 역세권과 3,000세대 브랜드 타운의 압도적인 상징성 |
| 브랜드 | A | DL이앤씨, GS건설, SK에코플랜트 메이저 3사 컨소시엄의 신뢰도 |
| 교통 | A+ | 8호선 및 경의중앙선 더블 역세권에 GTX 호재까지 탑재 |
| 학군 환경 | A | 단지 앞 초등학교 및 수택동 명문 사교육 인프라 접근성 우수 |
| 주차 커뮤 | A+ | 세대당 1.43대의 넓은 주차 공간과 매머드급 규모의 부대시설 |
| 종합 등급 | A | 높은 분양가 장벽을 강력한 입지와 교통 호재가 뛰어넘을 구리의 랜드마크 |
출처: 한국부동산원 청약홈 및 분양 공식홈페이지, 네이버 부동산, 네이버 지도
작성자: inforyu
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