과천주암 C1 공공분양 분석 : 로또청약 10억 위례과천선 분양가 분양일정 LTV 대출

2025년 10월 15일 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책으로 인해 서울 전역과 과천을 포함한 경기 주요 지역이 투기과열지구로 재지정되며 청약 시장의 긴장감이 고조되고 있습니다.

이번 조치로 대출 규제가 강화되고 실거주 의무가 엄격해졌음에도 불구하고 분양가 상한제가 적용되는 과천주암 C1블록은 여전히 예비 청약자들에게 로또라 불리며 뜨거운 관심을 받고 있습니다.

특히 서초구와 맞닿은 입지적 강점과 공공분양 특유의 가격 경쟁력은 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택 세대에게 거부할 수 없는 매력으로 다가옵니다.

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콘텐츠 목차

1. 분양 개요 및 단지 상세 분석

단지 개요 및 규모

위치: 경기도 과천시 주암동 및 과천동 일원 과천주암지구 내 C1블록

규모: 지하 2층에서 지상 최고 28층 총 8개 동

총 세대수: 지구 내 1,337세대 중 공공분양 120세대 공급 (전용 84제곱미터 기준)

주차대수: 세대당 약 1.3대 수준의 넉넉한 공간 확보 및 전 세대 지하 주차장 설계

입주 예정시기: 2028년 8월 예정

주택형별 공급 및 분양가 상세

주택형	세대수	최고 분양가	발코니 확장
84A	103세대	10억 8,700만 원	850만 원
84B	17세대	10억 8,800만 원	840만 원

[84A]

[84B]

2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석

인근 준신축 단지 시세 현황

단지와 인접한 서초구 양재동 및 과천시 원문동의 아파트 시세를 살펴보면 서초힐스, 호반써밋서초파크 실거래가가 19~20억 수준으로 형성되어있습니다.

신축 프리미엄과 예상 가치 평가

과천주암 C1블록의 분양가는 약 11억원으로 주변 시세 대비 약 8~10억 이상의 확실한 안전 마진이 확보된 것으로 분석됩니다. 또한 여기에 신축프리미엄과 입주 시점 강남권 인프라 공유와 위례과천선 개통 호재가 맞물려 단지의 가치는 20억 이상 상회할 가능성이 매우 높습니다.

3. 입지 및 개발 호재 분석

서초구와 경계를 맞댄 강남 생활권의 압도적 입지

단지는 행정구역상 과천이지만 실제로는 서울 서초구와 바로 인접해 있어 양재천과 우면동의 인프라를 그대로 누릴 수 있는 최상의 지리적 요건을 갖췄습니다.

위례과천선 주암역 신설에 따른 강남 직주근접 강화

단지 인근에 위례과천선 주암역이 예정되어 있어 개통 시 강남역 및 삼성역 등 주요 업무 지구로의 이동 시간이 획기적으로 단축될 전망입니다.

양재천과 관악산을 품은 도심 속 숲세권 힐링 환경

단지 앞으로 흐르는 양재천 수변 공원과 청계산 및 관악산 조망권을 동시에 누릴 수 있어 쾌적한 주거 환경을 중시하는 수요자들에게 적합합니다.

과천정보지식타운 및 양재 AI 혁신지구 배후 수요 풍부

인근에 조성되는 과천지식정보타운과 양재 R&CD 특구의 대규모 전문직 수요를 흡수할 수 있는 핵심 배후 주거지로서의 역할이 기대됩니다.

4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드

2025.10.15 규제 반영 자금 시나리오

과천시는 10.15 대책에 따라 투기과열지구로 관리되며 무주택자 기준 LTV가 40퍼센트로 제한됩니다. 또한 스트레스 DSR 3단계가 전격 도입되어 소득 대비 대출 가능 금액이 이전보다 크게 줄어들었습니다.

공공분양 특성상 자금 조달 계획서 제출이 필수이며 중도금 대출이 금융권 상황에 따라 제한될 수 있으므로 본인의 현금 동원 능력을 사전에 철저히 점검해야 합니다.

84A타입 기준 자금 조달 3단계

계약금 10%: 1억 800만 원 (계약 시 본인 현금 필요)

중도금 30%: 총 3억 2,400만 원 (1차 및 2차 분할 납부 시 자력 납부 준비 필요)

잔금 60%: 6억 4,800만 원 (입주 시 주담대 전환 및 기금 융자금 활용 가능)

각 타입별 입주 시까지 필요한 실제 현금 : 약 6억 5천만원 +@

5. 청약 자격 및 주요 일정

청약 자격 핵심 요약

대상자: 모집공고일 현재 수도권에 거주하는 무주택세대구성원

지역 우선: 과천시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 이상 거주자 20%, 기타 수도권 거주자 50% 공급

규제 사항: 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년, 거주 의무 5년 적용

입주자 저축: 12개월 이상 가입 및 12회 이상 납입 필수이며 저축 총액 순으로 당첨자 선정

주요 분양 일정

특별공급 : 2026년 1월 12일

일반공급 1순위: 2026년 1월 13일

일반공급 2순위: 2026년 1월 14일

당첨자 발표일: 2026년 1월 20일

계약 체결 기간: 2026년 3월 예정

견본주택 위치 안내

모델하우스 주소: 경기도 과천시 갈현동 산 34-1 (과천지식정보타운 내 홍보관)

문의 번호: 1600-1004

6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급

평가 항목	등급	분석 근거
분양가	S	시세 대비 절반 수준의 가격으로 압도적인 가격 메리트 보유
입지	S	서초구 인접성 및 위과선 호재로 인한 미래 가치 최상
브랜드	B+	LH 공공분양의 신뢰도 및 향후 프리미엄 브랜드 도입 가능성
교통	A	4호선 이용 및 주암역 신설 예정으로 강남 접근성 우수
학군 및 환경	A	양재천 수변 인프라와 지구 내 초교 신설 예정으로 우수한 환경
주차 및 커뮤니티	A	세대당 1.3대의 넉넉한 주차와 최신 공공분양 특화 설계
최종등급	S	현금과 조건만 된다면 무조건 넣어야 할 단지 2025년 마지막 선물