2025년 10월 15일 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책으로 인해 서울 전역과 경기 주요 12개 지역이 고강도 규제지역으로 지정되었습니다. 이번 조치로 인해 해당 지역의 대출 한도가 축소되고 실거주 의무가 강화되면서 규제에서 제외된 김포시와 같은 비규제지역이 풍선효과를 누리고 있습니다.
특히 서울 마곡 및 강서구와 인접하여 사실상 서울 생활권이라 불리는 김포 고촌읍에 공급되는 김포고촌2지구 A1블록 공공분양은 합리적인 분양가와 뛰어난 입지로 내 집 마련 수요자들의 뜨거운 관심을 받고 있습니다.
1. 분양 개요 및 단지 상세 분석
단지 개요 및 규모
위치: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 및 풍곡리 일원 김포고촌2 공공주택지구 내 A1블록
규모: 지하 2층에서 지상 최고 11층 총 13개 동
총 세대수: 350세대 중 공공분양 262세대 공급 (59타입 114세대, 74타입 148세대)
주차대수: 세대당 1.2대
입주 예정시기: 2028년 7월 예정
주택형별 공급 및 분양가 상세
| 주택형 | 공급 | 최고 분양가 | 발코니확장 |
| 59A | 63 | 4억 5,253만 원 | 845만 |
| 59B | 24 | 4억 5,488만 원 | 473만 |
| 59C | 27 | 4억 5,375만 원 | 702만 |
| 74A | 131 | 5억 6,824만 원 | 979만 |
| 74B | 17 | 5억 7,236만 원 | 872만 |
[59A]
[59B]
[59C]
[74A]
[74B]
2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석
인근 준신축 단지 시세 현황
고촌역 바로 앞 고촌행정타운 수자인(2017년식)의 경우 최근 실거래가는 84타입 기준 7억 초반에 형성되어있으며 평당가 환산 적용시 59/74타입기준 5억/6억 수준으로 환산할 수 있습니다.
A1블록 바로 옆 비슷한 세대수 아파트인 김포고촌양우내안애 아파트의 경우 74타입 기준 5억7천 정도 호가매물 확인할 수 있습니다.
신축 프리미엄과 예상 가치 평가
김포고촌2 A1블록의 74타입 분양가는 약 5억 7,000만 원 선으로 입주 시점인 2028년에는 인근 단지들이 10년 차를 넘어서고 평면도에서 우세한 만큼 신축 아파트로서의 희소성이 더해져 자산 가치 상승 여력이 충분합니다.
3. 입지 및 개발 호재 분석
마곡지구 10분대 진입 가능한 서울 옆세권의 입지
김포 골드라인 고촌역을 이용하면 마곡나루역과 김포공항역을 통해 여의도 및 강남권으로 빠르게 이동할 수 있는 쾌적한 교통망을 갖추고 있습니다.
올림픽대로 및 수도권제1순환고속도로 인접 광역 교통망
단지 바로 옆에 위치한 고촌IC를 통해 올림픽대로와 외곽순환도로 진입이 매우 용이하여 서울 도심 및 수도권 전역으로의 자차 이동이 편리합니다.
초등학교와 중학교가 도보권에 위치한 안심 교육 환경
고촌초등학교의 경우 400m정도의 거리에 위치해있으며 고촌중학교는 단지 바로 옆에 위치해 있습니다.
현대프리미엄아울렛 김포점 및 아라뱃길 인프라 수혜
인근의 대형 쇼핑몰과 문화 공간인 아라김포여객터미널을 통해 편리한 쇼핑 환경과 쾌적한 여가 생활이 보장됩니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
2025.10.15 규제 반영 자금 시나리오
김포시는 이번 규제 지역에서 제외되어 비규제지역의 혜택을 그대로 유지합니다. 주택담보대출 시 LTV를 최대 70%까지 활용할 수 있어 자금 조달 부담이 상대적으로 적습니다. 공공분양의 특성상 주택도시기금 융자금이 포함되어 있으므로 이를 활용한 계획 수립이 필요합니다.
74A타입 기준 자금 조달 3단계 시나리오 (분양가 5억 6,824만 원 기준)
계약금 10%: 5,682만 4,000원 (2026년 4월 계약 시 현금 필요)
중도금 30%: 1억 7,047만 2,000원 (1차 및 2차 각 15% 분할 납부)
잔금 60%: 3억 4,094만 4,000원 (입주 시 주택담보대출 및 기금 융자금으로 충당)
타입별 입주 시까지 필요한 실제 예상 현금 리스트
59A타입: 계약금 4,525만 원 + 중도금 자력 납부 시 약 1억 3,576만 원 (총 약 1억 8,101만 원)
74A타입: 계약금 5,682만 원 + 중도금 자력 납부 시 약 1억 7,047만 원 (총 약 2억 2,729만 원)
5. 청약 자격 및 주요 일정
청약 자격 핵심 요약
대상자: 공고일 현재 수도권(서울, 경기, 인천) 거주 무주택세대구성원
지역 우선: 김포시 거주자에게 100% 우선 공급하며 미달 시 수도권 거주자에게 공급
제한 사항: 재당첨 제한 10년 및 전매 제한 3년 적용
입주자 저축: 6개월 이상 가입 및 6회 이상 납입 필수 (일반공급 1순위는 12개월 및 12회 이상)
주요 분양 일정
기관추천 및 특별공급: 2026년 1월 12~13일
일반공급 1순위: 2026년 1월 14일
일반공급 2순위: 2026년 1월 15일
당첨자 발표일: 2026년 1월 29일
서류 접수: 2026년 2월 3~29일
견본주택 위치 안내
모델하우스 주소: 경기도 파주시 가람로 116번길 111 (와동동 1482)
사이버 모델하우스: www.lh-gga1.co.kr
6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 평가 항목 | 등급 | 세부 내용 |
| 분양가 | B+ | 분양가 상한제 적용으로 주변 시세 대비 매우 합리적이여야 하나 주변시세는 생각보다 저렴함 |
| 입지 | B+ | 서울 마곡지구와 인접한 지리적 강점 및 인프라 우수 하지만 지울 수 없는 시골 느낌은 다소 아쉬움 |
| 브랜드 | B | LH 공공분양의 안단테 브랜드 적용 예정 |
| 교통 | B+ | 김포 골드라인 및 주요 간선도로 접근성 양호 |
| 학군/환경 | A | 초중교 도보권 및 아라뱃길 녹지 환경 우수 |
| 주차/커뮤 | B | 1.2의 아쉬운 주차대수와 공공분양 특화 커뮤니티 |
| 최종등급 | B+ | 서울 서부권 접근성은 우수하나 주변인프라와 분양가가 다소아쉬움 |
출처: 김포고촌2 A1블록 입주자모집공고 및 국토교통부 보도자료
작성자: inforyu
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