2026년 아파트 주택담보대출 금리&한도 : 디딤돌부터 시중은행 규제지역 LTV 총정리

구축 아파트 매매 가이드 ep.2 : 아파트 주택담보대출의 모든 것

“집은 마음에 드는데, 대출 한도가 부족해서 계약금을 날리면 어떡하죠?”

아파트 매매 계약에서 가장 빈번하게 발생하는 사고가 바로 자금 계획 실패입니다. 특히 최근 발표된 10.15 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이고 LTV가 축소되면서, 과거의 상식으로 자금 계획을 짰다가는 낭패를 보기 십상입니다.

구축이든 신축이든, 아파트를 매수할 때 가장 먼저 해야 할 일은 부동산 앱을 켜는 것이 아니라 변경된 규제 안에서 내 진짜 대출 한도를 확인하는 것입니다.

두번째 에피소드에서는 2026년 기준 스마트한 매수자가 반드시 밟아야 할 대출 신청 3단계 순서를 정리하고, 각 단계별 최신 금리와 주의해야 할 10.15 규제 포인트를 밸런스 있게 가이드해 드립니다.

콘텐츠 목차

1. 자금 계획의 제1원칙: 순서를 지켜라

많은 분이 “이 집 얼마예요?”라고 먼저 묻습니다. 하지만 순서가 틀렸습니다. 대출 규제가 강화된 시점일수록 내가 동원할 수 있는 돈이 얼마인가?를 먼저 확정해야 합니다.

조건이 된다면 무조건 1순위입니다. 금리가 시중은행보다 압도적으로 낮아(최저 1%대 가능) 이자 부담이 가장 적습니다. 단, 대상별 대출 한도 상한선이 다르니 정확히 확인해야 합니다.

대상: 부부 합산 소득 6천(생애최초·2자녀·신혼 8.5천) 이하, 5억(신혼·2자녀 6억) 이하 주택.
금리: 연 2.65% ~ 3.15% (우대금리 별도)
[중요] 대상별 최대 한도 (LTV 70%, 생애최초 80% 이내):
- 일반 가구: 최대 2.5억 원
- 생애최초 주택구입자 (일반): 최대 3.0억 원 (신혼 아니어도 가능)
- 신혼부부 / 2자녀 이상 가구: 최대 4.0억 원
[규제 주의] 수도권 방공제 필수: 10.16 대책 이후 수도권 아파트는 방공제 면제가 제한됩니다.
- 실제 한도 계산: (집값 × 70~80% – 5,500만 원) or 위 대상별 최대 한도 중 적은 금액.

최대 한도: 5억 원 (가장 한도가 높음)
금리: 연 1.6% ~ 3.3%
대상: 2년 내 출산 가구, 소득 1.3억(완화 예정) 이하, 9억 이하 주택.
특징: 규제지역 LTV 40%와 무관하게 LTV 70%가 적용되며, 한도도 5억 원으로 넉넉하여 9억 이하 서울 아파트 매수 시 필수 상품입니다.

소득이 높아 디딤돌을 못 받거나, 집값이 6~9억 원 사이일 때 이용하는 상품입니다.

정부 대출 한도가 부족하거나, 9억 원 초과 아파트를 살 때는 시중은행 상품을 이용해야 합니다. 이때부터는 10.16 규제의 직접적인 영향을 받게 됩니다.

서울 전역이 투기과열지구로 재지정되면서, 시중은행 대출 시 LTV가 대폭 줄어들었습니다.

비싼 집을 살수록 대출 총액을 강제로 제한합니다.

[상황] 서울 노원구(투기과열지구) KB 시세 10억 원 구축 아파트 매수 (신혼부부, 연 소득 1.5억 원)

[1단계] 정부 정책 대출 (디딤돌/신생아/보금자리) 확인:
- 디딤돌(일반/신혼): 소득 초과(8.5천 초과) 및 집값 초과(6억 초과) → 불가.
- 신생아 특례: 소득 요건(1.3억~2억 완화 가정)이 되더라도, 집값 상한선(9억 원)을 초과함. → 불가.
- 보금자리론: 집값 상한선(6억 원) 초과. → 불가.
- 결론: 집값이 10억 원이라 모든 정책 대출 이용 불가능. 금리가 높은 시중은행 상품만 이용해야 함.
[2단계] 시중은행 주담대 (규제지역 LTV 적용):
- 서울 전역 투기과열지구 지정으로 LTV 50% 적용.
- 계산: 10억 원 × 50% = 5.0억 원.
- DSR 점검: 연 소득 1.5억 원이므로 5억 대출 시 DSR(원리금 상환 비율)은 약 20~25% 구간으로 여유 있음. (대출 한도는 LTV에 의해 결정됨)
- → 최종 대출 가능액: 5.0억 원 (금리 4%대 예상)
[3단계] 최종 필요 현금 (현금 부자만 가능):
- 매매가 10억 – 대출 5억 = 5.0억 원
- +부대비용: 취득세(약 3.3%, 3,300만 원) + 중개보수 + 인테리어(구축 올수리 5~6천) = 약 1억 원 추가 필요.
- [결과]: 최소 현금 6억 원을 보유해야 매수 가능.
- (Tip: 9억 원 이하 아파트를 샀다면 ‘신생아 특례’로 LTV 70%가 가능해 현금 부담이 절반으로 줄었겠지만, 10억 원 아파트는 규제 직격탄을 맞음)