김포 풍무역세권 도시개발사업의 핵심 물량인 풍무역세권 수자인 그라센트 1차가 마침내 확정 분양 정보를 공개했습니다. 이 단지는 분양가 상한제 적용 단지이자 비규제지역의 유리한 조건을 모두 갖추고 있어, 수도권 서부권 실수요자와 투자자들의 이목이 집중되고 있습니다. 총 1,071세대 중 주력인 전용 59㎡와 84㎡ 타입을 중심으로 구성되어있습니다.
1. 분양 개요 및 주력 타입 확정 분양가 분석
풍무역세권 수자인 그라센트 1차는 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B2블록에 지하 2층~지상 29층, 10개 동, 총 1,071세대의 대단지 규모로 조성됩니다. 주력 타입인 59㎡(321세대)와 84㎡(750세대)에 물량이 집중되어 있습니다. 주차대수는 세대당 1.32로 준수한 편입니다.
1-1. 주력 타입 확정 최고 분양가 및 계약 조건
이 단지는 분양가 상한제 적용으로 주변 시세 대비 합리적인 가격에 공급됩니다.
| 타입 (전용면적) | 확정 최고 분양가 (기준층) | 발코니 확장비 (최고가) | 총 분양가 (최고가) |
| 59㎡ | 5억 5,830만원 | 536만원 | 5억 6,366만원 |
| 84㎡ | 7억 0,650만원 | 664만원 | 7억 1,314만원 |
계약금 구조: 총 분양가 납부 비율은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 초기 부담을 줄이기 위해 1차 계약금은 1,000만원 정액제가 적용됩니다.
- 59㎡ 총 계약금 (10%): 약 5,637만원 (1차 1,000만원 포함)
- 84㎡ 총 계약금 (10%): 약 7,131만원 (1차 1,000만원 포함)
59A/B 타입
84타입
2. 주변 시세 비교 및 현실적인 안전 마진 분석
분양가 상한제 적용 단지는 분양가가 시세보다 낮게 책정되어 괜찮은 안전 마진을 기대할 수 있습니다.
2-1. 인근 단지 59/84㎡ 시세 비교
김포 풍무동의 대표적인 신축 및 준신축 아파트 단지인 풍무 푸르지오 시세와 비교하여 안전 마진을 보수적으로 평가합니다. (2025년 11월 기준)
| 단지명 | 타입 (전용) | 시세 (최근 실거래 최고가, 2025년 기준) | 분양가 대비 안전 마진 |
| 풍무센트럴푸르지오 | 59㎡ | 6억 1,500만원 | 5,000만원 수준 |
| 풍무센트럴푸르지오 | 84㎡ | 7억 2,000만원 | 5,000만원 +@ |
| 수자인 그라센트 1차 | 59/84㎡ | 5.6억/7.1억 | 분양가 기준 |
- 안전 마진 평가: 59㎡ 타입은 인근 단지 대비 약 5천만원 가량, 84㎡ 타입은 그 이상의 시세 차익이 예상됩니다. 준공시점에 풍무센트럴 푸르지오는 10년차가 넘어 구축으로 넘어가는 단계입니다. 또한 신도시급의 도시개발구역인 점, 초품아 아파트인 점 등을 고려하면 차익이 더욱 커질 가능성이 높습니다.
3. 입지 및 개발 호재 심층 분석
풍무역세권 수자인 그라센트 1차는 풍무역세권 도시개발사업의 중심에 위치하며, 뛰어난 교통과 잠재적인 개발 호재를 갖추고 있습니다.
3-1. 교통: 김포 골드라인과 광역 교통망
단지는 김포 골드라인 풍무역과 사우역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다. 김포 골드라인을 통해 김포공항역에서 5호선, 9호선, 공항철도 등으로 환승하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 용이합니다. 단지는 김포공항 항공기 소음대책 인근지역을 포함하고 있어, 소음 영향을 받을 수 있음을 계약 전 확인해야 합니다.
3-2. 환경 및 학군: 풍무의 듀얼 생활권
단지는 풍무역세권 신도시급 개발의 수혜와 더불어, 이미 완성된 사우동/풍무동 듀얼 생활권을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.
- 교육 환경: 입주 초등학생은 단지 옆 개발중인 초등학교에 배정될 예정이며, 중학교는 김포중학군 내 배치됩니다.
- 생활 인프라: 인근의 대형 상업 시설과 풍무동/사우동 기존 생활 인프라 이용이 편리합니다.
3-3. 개발 호재: 풍무역세권 신도시급 조성
풍무역세권 도시개발사업은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 자족형 신도시급 주거타운을 조성하는 대규모 프로젝트입니다. 단지 완공 시점인 2029년 1월 전후로 도시 기반 시설이 완성되며, 지역 내 랜드마크로서의 가치가 급상승할 것입니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
풍무역세권 수자인 그라센트 1차는 비규제지역의 분양가 상한제 적용 단지로, 대출 규제로부터 상대적으로 자유롭습니다.
4-1. 계약금 및 자기자본 조달 계획
- 1차 계약금: 1,000만원 정액제로 계약 시점의 초기 현금 부담이 낮습니다.
- 중도금(60%): 분양가 및 확장비의 60%에 대해 중도금 이자 후불제로 융자 알선이 예정되어 있습니다. 중도금 전액 대출을 활용할 수 있어 입주 전까지 추가적인 현금 지출 부담이 없습니다.
- 잔금(30%): 입주 시 분양가 및 확장비의 30%를 현금으로 납부하거나, 입주 시점의 주택담보대출을 활용하여 충당해야 합니다.
| 타입 (전용) | 총 분양가 (분양가+확장비) | 총 계약금 (10%) | 잔금 (30%) | 입주 시점까지 필요한 최소 자기자본 (40%) |
| 59㎡ | 5억 6,366만원 | 약 5,637만원 | 약 1억 6,910만원 | 약 2억 2,546만원 |
| 84㎡ | 7억 1,314만원 | 약 7,131만원 | 약 2억 1,394만원 | 약 2억 8,526만원 |
필수 현금 확보액: 계약 시점부터 입주 시점까지, 59㎡는 약 2억 2,546만원, 84㎡는 약 2억 8,526만원의 자기자본(계약금 + 잔금)을 확보해야 합니다.
4-2. 잔금 대출 및 LTV DSR 규제 분석
- 주택담보대출(LTV): 김포시가 비규제지역이므로, 입주 시점 LTV는 최대 70%까지 기대할 수 있습니다.
- DSR(총부채원리금상환비율): 개인의 연봉 대비 대출 상환액을 산정하는 DSR 규제는 그대로 적용됩니다. 중도금 대출 이자가 입주 시 잔금에 합산되어 상환해야 하므로, 본인의 소득과 부채 규모를 면밀히 계산해야 합니다.
5. 청약 제도 핵심 정보 및 청약 일정
본 단지는 김포시 비규제지역의 분양가 상한제 적용 공공택지 아파트입니다.
5-1. 청약 제도 요약
| 구분 | 내용 |
| 지역 규제 | 비규제지역 (김포시 거주자 우선 공급) |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 전매 제한 | 3년 (소유권 이전 등기 시 해제) |
| 거주 의무 기간 | 없음 |
| 청약 방식 | 가점제 40% + 추첨제 60% (85㎡ 이하) |
5-2. 모델하우스 및 확정 청약 일정
| 구분 | 내용 / 날짜 |
| 모델하우스 개관일 | 2025년 11월 7일 (금) |
| 모델하우스 위치 | 경기도 김포시 사우동 571-8 |
| 입주자 모집 공고일 | 2025년 11월 7일 (금) |
| 특별 공급 접수 | 2025년 11월 17일 (월) |
| 일반 공급 1순위 접수 | 2025년 11월 18일 (화) |
| 당첨자 발표 | 2025년 11월 25일 (화) |
| 입주 예정일 | 2029년 1월 (예정) |
6. 종합 분석 및 등급 평가 (A+ 등급)
| 평가 항목 | 등급 | 평가 내용 |
| 분양가 | B | 분양가 상한제 지역으로 저렴한 분양가이지만 주변 준신축 아파트보다는 높은 가격. 하지만 최근 분양한 풍무역 푸르지오 더 마크의 경쟁률을 감안한다면 준수한 수준. |
| 브랜드 세대수 | B | 시공사 BS한양의 수자인 브랜드. 1,071세대 대단지 커트라인 |
| 입지 | B | 풍무역세권 도시개발사업의 중심. 쾌적한 환경. 서울 접근성 양호. 트레이더스 등 풍무역 인근 이미 형성된 기존 상권 이용 가능. |
| 학군 | A | 초품아 초등학교 신설예정. |
| 교통 | B+ | 김포 골드라인 풍무역 / 사우역 이용가능 하지만 5~700m로 약간은 애매. 김포공항역을 통한 서울 트리플 환승망 활용 가능. 향후 광역 교통 호재 잠재력. |
| 주차대수 & 커뮤니티 | A | 준수한 주차대수 세대당 1.3이상 기본적인 커뮤니티시설 + 다목적체육관 |
| 종합 등급 | B+ | 분양가 상한제 + 비규제지역의 조합. 도시개발사업 및 역세권 개발 호재가 겹쳐 높은 투자 및 실거주 가치를 보증하는 단지. |
(데이터 기반 AI 의견과 inforyu의 주관적 의견을 종합하여 작성했습니다. 재미로 봐주시고 기분나쁘셨다면 미리 죄송합니다!!)
풍무역세권 수자인 그라센트 1차는 김포 지역을 넘어 수도권 서부권에서 가장 주목해야 할 단연 돋보이는 청약 기회입니다. 59㎡와 84㎡ 주력 타입 모두 분양가 상한제의 혜택으로 입주 이후 가격 형성 시 최소 5천만원~1억 수준의 마진을 기대할 수 있으며, 중도금 대출 부담도 낮은 편입니다.
청약자 여러분께 드리는 최종 조언은 명확합니다. 비규제지역의 대출 혜택과 낮은 분양가라는 장점을 최대한 활용하되, 총 10%의 계약금과 입주 시점의 잔금 30%를 충당할 수 있는 자기자본을 철저히 확보해야 합니다. 성공적인 내 집 마련을 위해 정해진 청약 일정을 반드시 준수하시기를 기원합니다.
출처 : 풍무역세권 수자인 그라센트 1차 공식홈페이지
작성자 : inforyu
