1억으로 서울 아파트 갭투자? 대출 규제 뚫는 소액 투자 필승 전략

구축 아파트 매매 가이드 ep.3 : 1억으로 서울 아파트 갭투자? 대출 규제 뚫는 소액 투자 필승 전략

“대출이 40%밖에 안 나오는데, 나머지 현금 6억을 어디서 구하죠?”

지난 2강을 보시고 많은 분이 좌절하셨을 겁니다. 10.16 대책으로 서울 LTV가 40~50%로 묶이면서, 연봉이 1억이 넘어도 현금이 없으면 서울 아파트는 그림의 떡인 상황이 되었습니다.

하지만 포기하기엔 이릅니다. 우리에게는 전세라는 한국만의 독특한 제도가 있기 때문입니다. 은행이 돈줄을 죄더라도, 세입자의 전세금을 활용하면 LTV 규제를 뛰어넘어 소액으로 아파트를 매수할 수 있습니다.

이번 3강에서는 2026년 규제장세 속에서, 무주택자가 자산을 불릴 수 있는 가장 현실적인 사다리인 구축 아파트 갭투자의 원리와 리스크 관리법을 알려드립니다.

콘텐츠 목차

1. 왜 지금 ‘구축 갭투자’인가?

핵심은 레버리지(지렛대) 비율입니다. 현재 서울 아파트를 살 때 활용할 수 있는 남의 돈의 비율을 비교해 봅시다.

결국 갭투자를 선택하는 이유는 은행(40%)보다 시장(70%)에서 자금을 조달하는 것이 더 유리하기 때문입니다. 특히 구축 아파트는 신축보다 매매가는 저렴하고 전세 수요는 탄탄해 투자금(Gap)이 가장 적게 듭니다.

갭투자 성공의 열쇠는 전세가율에 있습니다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율입니다.

공식: (전세가 / 매매가) × 100
의미: 전세가율이 높을수록 내 돈(투자금)이 적게 들어갑니다.
주의: 무조건 전세가율이 높다고 좋은 것은 아닙니다. 매매가가 오르지 않아 전세가랑 붙어버린(깡통전세 위험) 곳은 피해야 합니다. 수요가 많은데 공급이 부족해 전세가율이 오르는 지역을 찾아야 합니다.

[상황] 서울 노원구 10평대 구축 아파트 (역세권, 학군지)

[갭투자 계산]

필요한 갭(Gap): 매매가 5억 – 전세 3.5억 = 1.5억 원
부대비용:
- 취득세(1.1%): 550만 원
- 중개보수(0.4%): 200만 원
- 법무사비 및 등기비용: 약 50만 원
- 총 부대비용: 약 800만 원
최종 필요 현금: 1.5억 + 800만 = 1억 5,800만 원

[결론] 대출 규제(LTV 40%)로 살 때는 현금이 3억 원 이상 필요했지만, 전세 레버리지(70%)를 활용하면 1.5억 원으로 매수가 가능합니다.

갭투자는 적은 돈으로 큰 자산을 굴리는 만큼 위험도 따릅니다. 다음 3가지를 모르면 패가망신할 수 있습니다.

2년 뒤 전세 만기 시점에 전세 시세가 3.5억에서 3억으로 떨어진다면?

만약 이미 집이 있는 상태에서 추가로 갭투자를 한다면 취득세 폭탄을 맞습니다.

나중에 이 집을 팔 때 양도세 비과세(12억까지 면제)를 받으려면, 규제지역(서울)의 경우 2년 실거주를 채워야 합니다.

전세가율 60% 이상: 서울 기준 60%, 경기/인천 기준 70% 이상인 단지를 필터링합니다. (부동산 앱 활용)
전세 매물 잠김: 네이버 부동산에서 해당 단지의 전세 매물 개수를 봅니다. 전세 매물이 0개거나 매우 적다면, 내놓자마자 나간다는 뜻이므로 안전합니다.
수리 상태: 갭투자자는 집을 보러 오는 세입자의 마음을 사로잡아야 합니다. 수리된 집은 전세금을 1~2천만 원 더 높게 받을 수 있어 투자금을 더 줄여줍니다.