입주자 모집 공고가 발표된 의왕시청역 SK뷰 아이파크는 의왕시 고천동 일원에 들어서는 총 1,912세대 규모의 대규모 재개발 단지입니다. 의왕시의 핵심 개발 축에 위치하며, 의왕시청역(예정) 호재를 안고 있어 시장의 높은 기대를 받고 있습니다.
이 단지는 투기과열지구 및 청약과열지역 내 민영주택으로, 복잡한 규제와 높은 초기 자금 부담을 명확히 이해하는 것이 필수적입니다.
1. 분양 개요 및 확정 분양가 분석
의왕시청역 SK뷰 아이파크는 경기도 의왕시 고천동 265번지 일원에 위치하며, 지하 3층~지상 40층, 11개 동, 총 1,912세대 중 일반 분양 물량은 958세대입니다. 주차 대수는 세대당 약 1.35대 1 수준으로 양호한 수준입니다.
1-1. 타입별 총 공급 세대수 및 분양 현황
| 타입 | 총 공급 | 특별공급 | 일반공급 |
| 46㎡ | 113 | 50 | 63 |
| 51㎡ | 101 | 55 | 46 |
| 59㎡A | 419 | 234 | 185 |
| 59㎡B | 153 | 86 | 67 |
| 74㎡A | 47 | 23 | 24 |
| 74㎡B | 77 | 39 | 38 |
| 84㎡A | 27 | 12 | 15 |
| 84㎡B | 21 | 9 | 12 |
| 총계 | 958 | 508 | 450 |
59A 타입
59B 타입
74A타입
84B타입
1-2. 주요 타입별 확정 최고 분양가 및 계약 조건
본 아파트는 분양가 상한제 미적용 민영주택입니다. 계약금, 중도금, 잔금 비율은 10% / 60% / 30%입니다.
| 타입 | 확정 최고 공급금액 | 계약금 (10%) |
| 59㎡A | 약 7.95 억 원 | 약 8,000 만원 |
| 84㎡A | 약 10.07 억 원 | 약 1.01 억 원 |
| 84㎡B | 약 9.96 억 원 | 약 1 억 원 |
계약금은 분양가 총액의 10%입니다. 납부 구조는 1차 1,000만 원 (계약 시)을 납부하고, 2차 (잔여 금액)를 계약 후 30일 이내에 납부해야 합니다. 중도금은 60% (이자 후불제) 조건으로 진행됩니다.
2. 주변 시세 비교 및 현실적인 안전 마진 분석
2-1. 인근 최근 분양가 및 경쟁률 분석
인근 분상제 적용 단지인 제일풍경채 의왕고천 (84㎡ 약 7.30억 원, 경쟁률 21.58대 1)과 비교 시, 의왕시청역 SK뷰 아이파크의 84㎡ 최고 분양가는 약 10.07억 원으로 3억 원 가까이 상승한 수준입니다.
2-2. 안전 마진에 대한 보수적 접근
보수적인 관점에서 당장의 안전 마진은 1억 이하로 평가할 수 있습니다. 상급지인 안양 평촌 신축 아파트의 84타입(평촌 어바인퍼스트) 호가가 11억 전후 수준입니다. 안전 마진 보다는 향후 인덕원선 개통 및 대규모 재개발 완료라는 미래 가치 창출에 전적으로 의존합니다. 청약자는 10년 재당첨 제한이라는 규제를 감수하고 장기적인 지역 가치 상승에 베팅해야 합니다.
3. 입지 및 개발 호재 심층 분석
3-1. 교통: 복선전철 호재와 개발 완료 후 입주
단지의 최대 강점은 인덕원-동탄 복선전철 노선(예정)의 의왕시청역(가칭) 신설 호재입니다.
시간적 이점: 역 개통 예정 시점(2028년)이 본 단지 입주(2030년 1월)보다 빠르거나 비슷하여, 입주와 동시에 역세권 프리미엄을 누릴 수 있는 시간적 이점이 명확합니다.
[복선전철 vs 지하철 차이점] 여기서 말하는 복선전철(광역철도)은 일반 지하철(도시철도)과 다릅니다. 지하철처럼 역 간격이 촘촘하지 않고 배차 간격이 다소 길 수 있습니다. 하지만 수도권 거점을 빠르게 연결하는 광역 교통망으로서, GTX-C 노선(인덕원역 환승)과 연계될 경우 강남 접근성이 획기적으로 개선됩니다.
3-2. 환경: 행정 중심지 인접성 및 완비된 학군
단지 인근에는 의왕시청, 경찰서, 소방서 등 주요 행정기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.
고천지구의 미래: 단순히 아파트만 들어서는 것이 아니라, 행정타운과 연계된 상권 및 인프라가 확충되고 인근 구역 등 주변 정비사업이 완료되면, 고천동 일대는 낙후된 이미지를 벗고 거대 신축 주거벨트로 탈바꿈할 것입니다. 나홀로 아파트가 아닌 완성형 주거타운의 일원이 된다는 점을 주목해야 합니다.
학군 리스크 해소: 고천초등학교(이전 신설)는 2026년 3월 개교 예정입니다. 본 단지의 입주 시점(2030년 1월 예정)보다 약 4년 일찍 초등학교 인프라가 완비되므로, 입주와 동시에 안전한 통학 환경이 보장됩니다.
3-3. 개발 가치: 대규모 브랜드 타운 및 선점 효과
SK에코플랜트와 HDC현대산업개발이 공동 시공하는 1,912세대 대단지입니다. 입주 시점은 고천지구 재개발이 완성 단계에 접어드는 시기로, 신축 브랜드 타운의 대장 단지로서의 선점 효과를 톡톡히 누릴 것으로 기대됩니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드 (현실적인 자납 시나리오)
이 단지는 투기과열지구 내 주택이므로, LTV(주택담보대출비율) 규제가 강하게 적용됩니다. 가장 많은 물량이 공급되는 주력 평형인 59㎡A 타입을 기준으로, 입주까지 필요한 자금 흐름을 보수적인 관점에서 시뮬레이션했습니다.
4-1. 59㎡A 타입 자납 시나리오 상세 분석
- 기본 비용 산출
- 분양가: 7억 9,460만 원
- 필수 옵션: 발코니 확장(1,600만 원) + 시스템 에어컨 4대(660만 원) = 약 2,260만 원
- 총 소요 예상 금액: 약 8억 1,720만 원 (취득세 및 중도금 이자 별도)
- 시기별 필요 현금 (Self-Check 필수)
| 납부 시기 | 항목 | 필요 금액 (예상) | 비고 |
| 계약 (25.12) | 1차 계약금 | 1,000만 원 | 즉시 현금 필요 |
| 2차계약(26.01) | 2차 계약금 + 옵션 계약금 | 약 7,200만 원 | 분양가 잔여 계약금(약 6,946만 원) + 옵션 계약금 |
| 중도금 기간 (~29.02) | 중도금 자납 (10% 예상) | 약 8,000만 원 | [주의] 투기과열지구 LTV 50% 적용 시, 중도금 60% 중 10%는 대출 불가 가능성 높음 (직접 납부) |
| 입주 시 (30.01) | 잔금 + 중도금 상환 | 약 3억 5천 ~ 4억 원 | 주택담보대출 실행 후 남은 차액 |
없다면 무리한 청약이 될 수 있습니다. 본인의 자금 흐름을 냉정하게 체크하세요.
5. 청약 자격 및 주요 일정
청약 대상은 수도권(경기, 서울, 인천) 거주자이나, 경쟁 시 의왕시 2년 이상 계속 거주자에게 우선 공급됩니다.
1순위 조건은 세대주여야 하며, 2주택 이상 소유 세대가 아니고, 과거 5년 이내 당첨 사실이 없어야 합니다. 청약 통장 가입 기간 24개월 경과 및 예치금액 충족이 필수입니다.
규제 및 출구 전략 (팩트 체크)
| 구분 | 규제 내용 | 출구 전략 포인트 |
| 전매 제한 | 3년 | 소유권 이전 등기를 완료하면 3년이 지난 것으로 봅니다. 즉, 등기 후 매매 가능합니다. (분양권 상태 전매 불가) |
| 실거주 의무 | 없음 | 분상제 미적용 단지이므로 실거주 의무가 없습니다. 자금이 부족할 경우 입주 시점에 전세(갭투자)를 놓는 전략이 가능합니다. |
| 재당첨 제한 | 10년 | 당첨 시 향후 10년간 투기과열지구 청약 금지. 통장을 신중하게 사용해야 합니다. |
| 구분 | 일정 |
| 입주자모집공고일 | 2025.11.21. (금) |
| 특별공급 | 2025.12.01. (월) |
| 일반공급 1순위 | 2025.12.02. (화) |
| 당첨자 발표일 | 2025.12.10. (수) |
6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 평가 항목 | 등급 | 상세 분석 및 근거 |
| 분양가 | B | 보수적 관점에서 안전마진은 낮겠지만 미래가치는 충분 |
| 브랜드 | A | 국내 1군 건설사 공동 시공, 1900세대 대단지. |
| 입지 | B | 의왕시청 인접 그러나 주변 인프라부족과 지리적 한계 |
| 교통 | B+ | 인덕원-동탄선 의왕시청역 신설 예정 |
| 학군 및 환경 | A | 고천초2026년 3월 개교 예정으로, 입주 시 완비된 초등 교육 인프라 확보. |
| 주차대수 커뮤니티 | A | 1.3대로 양호한수준 커뮤니티 양호 |
| 최종 종합 등급 | B+ | 개발호재와 초품아 초역세권의 이점 그러나 규제지역으로 투자보다는 실거주 추천단지! |
의왕시청역 SK뷰 아이파크는 압도적인 교통 호재, 입주 전 완비되는 초등 학군, 그리고 고천지구 신축 단지로서의 선점 효과라는 강력한 메리트를 갖춘 단지입니다. 높아진 분양가로 인한 리스크는 존재하지만, 규제지역 내 희소성과 장기적인 미래 가치를 고려할 때 청약할 만한 가치는 충분합니다.
의왕시 2년 이상 거주자로서 1순위 자격과 최소 2.5억 원 이상의 현금 동원 능력을 확보했다면, 미래 가치에 초점을 맞춘 전략적 청약을 고려하시길 바랍니다.
출처 : 의왕시청역 SKVIEW IPARK 공식 홈페이지
작성자 : inforyu
