신축아파트 입주 가이드 ep.11 : 신축 아파트 전세 월세 세팅 전략 : 세입자 보증금으로 잔금 치르는법
이번 inforyu 신축 아파트 입주 A to Z 시리즈 열 한 번째 콘텐츠는 입주가 임박했을 때, 잔금 마련을 위해 세입자를 구하는(전세, 월세 세팅) 실질적인 전략을 다룹니다. 실거주 의무 확인부터 입주장 공급 충격에 대비하는 전세금 결정 노하우, 그리고 미등기 상태에서의 계약 특약 사항까지, 성공적인 임대 세팅을 위한 로드맵을 제시합니다.
힘든 자금 조달 과정을 거쳐 드디어 입주 시점이 다가왔습니다. 하지만 최종 관문인 잔금을 치르는 데 현금이 부족하거나, 처음부터 투자 목적으로 분양권을 매수했다면 세입자를 구하여 보증금으로 잔금을 해결해야 합니다.
1. 임대 전략의 첫걸음: 실거주 의무 확인
임대차 계약을 진행하기 전에 반드시 확인해야 할, 가장 치명적인 위험 요소입니다.
- 실거주 의무 대상: 2021년 2월 이후 수도권 분양가 상한제 적용 지역에서 분양된 아파트는 법적으로 최소 2~5년간 실거주해야 할 의무가 있습니다.
- 확인 방법: 입주자 모집 공고문의 유의사항란에서 ‘주택법 제57조의2에 따라 실거주 의무가 부과됩니다’라는 문구를 확인해야 합니다.
- 위반 시 제재: 의무를 위반하고 임의로 임대할 경우, 최대 1년 이하의 징역에 처해지거나 LH에 강제 매각될 수 있습니다. 이 경우 임대 전략은 불가능하며, 본인이 직접 입주해야 합니다.
2. 입주장 전월세 세팅의 핵심: 타이밍과 가격
입주가 시작되는 2~3개월의 기간은 해당 단지의 물량이 일시에 시장에 풀리는 입주장입니다. 전세 가격이 급락할 수 있는 시기이므로 전략적인 접근이 필요합니다.
1) 전세 계약 시점
세입자가 잔금을 치르는 날짜(전세 잔금일)와 내가 은행에 잔금을 치르는 날짜(소유권 이전 등기일)를 같은 날로 지정(동시 진행)해야 자금 사고 없이 잔금을 해결할 수 있습니다. 일반적으로 입주 지정 기간 시작 2~3개월 전부터 부동산에 매물을 내놓습니다.
2) 가격 결정 전략
- 공급 충격 대비: 입주장에서는 경쟁 물량이 많습니다. 시장 평균보다 5~10% 낮은 가격으로 내놓아야 빠르게 계약을 성사시켜 잔금일을 맞출 수 있습니다.
- 역전세 대비: 전세 시세가 분양 잔금보다 낮을 경우, 그 차액(갭 부족분)을 현금으로 채워 넣을 준비가 되어 있어야 합니다.
[임대인 필승 TIP] 사전점검과 옵션 전략
- 사진 확보: 사전점검일 이후 입주 전까지는 집을 볼 수 없는 기간입니다. 이때 계약을 성사시키려면 사전점검 때 내부 사진과 영상을 반드시 찍어둬야 합니다.
- 에어컨 유무: 입주장에서는 시스템 에어컨이 없으면 전세가가 2~3천만 원 저렴해도 잘 나가지 않습니다. 옵션 신청을 안 했다면, 입주 후 사제 설치를 조건으로 내거는 것이 유리합니다.
3. [전세 전략] 세입자 보증금으로 잔금 납부하기
많은 분이 궁금해하는 내 돈 없이 세입자 돈으로 잔금 치르기는 전세 세팅의 기본입니다.
- 핵심 원리: 전세 보증금(매매가의 50~70%)이 분양 잔금보다 크거나 비슷하기 때문에 가능합니다. 단, ‘동시 이행’ 절차를 완벽하게 지켜야 합니다.
- 동시 이행 순서: 잔금일 당일에 [세입자가 보증금 입금 → 집주인이 즉시 분양 잔금 완납 및 중도금 대출 상환 → 완납 증명서 발급 → 키 불출 → 세입자 입주] 과정이 몇 시간 안에 이루어져야 합니다.
- 주의사항: 전세 시세가 분양 잔금보다 낮은 역전세 상황이라면, 부족한 차액만큼은 반드시 본인의 현금으로 준비해야 합니다.
4. [월세 전략] 대출 활용과 방공제 주의보
월세는 보증금이 적기 때문에(3천만 원~1억 원 등), 세입자의 돈만으로는 절대 잔금을 치를 수 없습니다.
- 핵심 원리: 집주인이 먼저 주택담보대출을 받아 잔금을 치르고, 그 대출 이자를 세입자에게 받는 월세로 충당하는 구조입니다. 즉, 집주인의 DSR(소득 대비 대출 상환 능력)이 충분해야 합니다.
- 주의사항 1 (방공제): 대출 한도(LTV 70%)를 꽉 채워 받으려 해도, 은행은 소액 임차인 보호를 위해 최우선 변제금(서울 5,500만 원 등)을 대출 한도에서 미리 뺍니다. 이를 방공제라고 합니다. 예상보다 대출이 수천만 원 덜 나올 수 있으므로, MCI/MCG(모기지신용보험) 가입을 통해 한도를 보전받을 수 있는지 은행에 꼭 확인해야 합니다.
- 주의사항 2 (전입신고): 대출 실행 당일에는 세입자의 전입신고가 불가능할 수 있습니다(은행 근저당이 1순위가 되어야 하기 때문). 특약을 통해 세입자 전입신고일을 대출 실행 다음 날로 조율해야 합니다.
5. 필수 특약과 잔금일 관리
신축 아파트는 입주 시점에 등기부등본이 없습니다(미등기 상태). 계약서 특약으로 세입자를 안심시키고 분쟁을 예방해야 합니다.
[임대인 필승 특약]
- 소유권 확보: “임대인은 잔금일(입주 시)까지 분양 대금 및 중도금 대출 전액을 상환하고, 그 즉시 소유권 이전 등기를 접수한다.”
- 대출 협조 (전세 시): “미등기 건물임에 따른 전세자금대출 불가 시 계약금을 반환한다.”
- 권리 관계 (월세 시): “임차인은 임대인의 주택담보대출 실행(근저당 설정)에 동의하며, 대출 실행일 다음 날 전입신고를 하기로 한다.”
6. 신축 아파트 전월세 세팅, 자주 묻는 질문(FAQ) BEST 5
Q1. 정말 제 돈 없이 세입자 전세금만으로 잔금을 치를 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 위에서 설명한 대로 동시 이행 조건을 지키면 됩니다. 세입자가 오전에 보증금을 입금하면, 그 돈으로 즉시 은행 대출을 갚고 잔금을 납부한 뒤 영수증을 보여주면 됩니다. 단, 전세 시세가 분양 잔금보다 낮다면(역전세), 그 차액만큼은 본인의 현금이 반드시 통장에 준비되어 있어야 합니다.
Q2. 입주 지정 기간 내에 세입자를 못 구하면 어떻게 되나요? (연체료)
A. 연체료 폭탄을 맞습니다. 입주 지정 기간(보통 45~60일)이 지나면 미납된 잔금과 중도금 대출에 대해 고금리 연체료(약 6~12% 이상)가 부과됩니다. 따라서 기간 내 세입자를 못 구할 것 같다면, 욕심을 버리고 전세가를 대폭 낮추거나 일단 월세로라도 돌려 잔금을 해결하는 것이 이득일 수 있습니다.
Q3. 월세 놓을 때 대출이 생각보다 적게 나온다던데 왜죠?
A. 방공제 때문입니다. 세입자가 있는 방 1개당 최우선 변제금만큼 대출 한도를 차감합니다. 은행 상담 시 방공제 없이 진행 가능한 상품(MCI 가입)인지 반드시 확인하세요.
Q4. 잔금 치르기 전에 입주 청소나 줄눈 시공을 미리 할 수 있나요?
A. 원칙적으로는 불가하지만, 임시 키 불출 제도를 활용하세요. 대부분의 건설사는 잔금 완납 전이라도 신분증을 맡기고 하루 정도 임시로 키를 불출해 줍니다. 단, 시공 중 하자 발생 시 책임은 본인에게 있으며, 일부 까다로운 단지는 예치금을 요구하기도 하니 입주지원센터에 미리 문의해야 합니다.
Q5. 이번에 전세를 주면 나중에 팔 때 양도세 비과세는 못 받나요?
A. 비과세 요건이 까다로워집니다. 조정대상지역(강남 3구, 용산 등)이라면 2년 거주 요건을 채워야 비과세(12억까지)를 받을 수 있습니다. 한 번 전세를 주면 세입자가 나갈 때(2년 뒤) 다시 들어와서 2년을 살아야 하므로 비과세 타이밍이 늦어집니다. 비규제지역이라면 거주 의무 없이 2년 보유만 하면 되므로 전세를 줘도 비과세가 가능합니다. (단, 매수 시점 규제 여부 확인 필수)
임대 전략은 보수적 접근이 필수
신축 아파트 전월세 세팅은 단순히 세입자만 구하면 끝나는 문제가 아닙니다. 실거주 의무, 입주장 리스크, 역전세 대비 현금 확보 등 고려해야 할 변수가 많습니다. 특히 역전세 리스크를 최소화하기 위해 잔금일 기준 현금 2~3천만 원 정도의 여유 자금을 비상금으로 준비하는 보수적인 접근이 필수적입니다.
다음 시간에는 신축아트 입주 시리즈 [3단계 : 입주시점 및 입주 후 할 일] 중 첫번째 콘텐츠인 사전점검과 하자보수 내용에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 사전점검 체크리스트부터 사전점검 업체 평균가격까지 상세히 알려드리겠습니다!
작성자 : inforyu
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ep.11 : 신축 아파트 전세 월세 세팅 전략 : 세입자 보증금으로 잔금 치르는법
[3단계 : 입주시점 및 입주 후 할일]
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