신축 분양권 전매 매도 절차 및 양도세 77% 폭탄 피하기 : 손피거래 진실과 실제비용 계산

신축아파트 입주 가이드 ep.10 : 분양권 전매 매도 절차 및 양도세 77% 폭탄 피하기와 손피거래

이번 inforyu 신축 아파트 입주 A to Z 시리즈 열 번째 콘텐츠는 청약 당첨 후 소유권을 타인에게 넘기는 분양권 전매의 모든 것을 다룹니다. 내 아파트가 전매가 가능한 단지인지 확인하는 법부터, 암암리에 이루어지는 손피 거래의 진실, 양도세 폭탄을 피하는 배우자 증여 전략까지 안전하고 합법적인 거래를 위한 필수 가이드를 제시합니다.

청약에 당첨되었지만 자금 사정이 여의치 않거나, 프리미엄(P)을 받고 투자 수익을 실현하기 위해 분양권 전매를 고려하는 분들이 많습니다. 또한 현장에서는 소위 손피(손에 쥐는 프리미엄) 거래가 빈번하게 일어납니다. 본 글에서는 분양권 전매의 정석적인 절차뿐만 아니라, 손피 거래의 구조와 리스크, 그리고 매수자가 준비해야 할 진짜 현금 규모까지 심층 분석합니다.

콘텐츠 목차

1. 첫 번째 관문: 전매 제한 기간 확인

가장 먼저 할 일은 지금 팔 수 있는가를 확인하는 것입니다. 정부는 투기 방지를 위해 일정 기간 명의 변경을 금지합니다.

확인 방법: 청약홈 또는 아파트 홈페이지에 게시된 입주자 모집공고문의 [전매 제한] 항목 확인.
지역별 기준 (2025년 기준):
- 규제지역(강남 3구, 용산): 당첨자 발표일로부터 3년. (사실상 준공 전 전매 불가)
- 비규제지역(과밀억제권역): 당첨자 발표일로부터 1년.
- 기타 지방: 6개월 또는 전매 제한 없음.

[Tip 1] 보유 기간 산정 기준일 양도세율을 결정하는 보유 기간(1년 미만 vs 1년 이상)의 기준일은 계약금을 넣은 날이 아니라 청약 당첨일입니다. 당첨일로부터 1년이 지나는 날 매도해야 세율이 77%에서 66%로 줄어듭니다. 하루 차이로 세금 수천만 원이 달라지니 주의해야 합니다.

2. 분양권 전매 절차 5단계와 필수 특약

전매 제한이 풀렸다면, 다음 순서로 거래가 진행됩니다.

매매 계약 체결: 거래 금액은 [기납부액(계약금+중도금) + 프리미엄(P)]입니다.
실거래가 신고: 계약 후 30일 이내 지자체에 신고합니다.
은행 대출 승계 (★중요): 매도인, 매수인, 공인중개사가 은행을 방문하여 중도금 대출을 매수인 명의로 승계합니다.
명의 변경: 시공사(모델하우스)를 방문하여 권리 의무를 승계합니다.
양도세 신고: 매도인은 거래일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내 신고합니다.

[Tip 2] 대출 승계 거절 대비 특약 프리미엄까지 주고 계약했는데, 은행에서 매수인의 신용/소득 문제로 대출 승계를 거절하는 경우가 있습니다. 이때를 대비해 계약서에 반드시 다음 특약을 넣어야 계약금을 지킬 수 있습니다.

“매수인의 귀책사유 없이 금융기관의 대출 승계가 부결될 경우, 본 계약은 무효로 하고 매도인은 계약금을 즉시 반환한다.”

3. 수익의 핵심: 양도소득세율 (66% vs 77%)

분양권은 주택이 아닌 ‘권리’로 취급되어 징벌적인 세율이 적용됩니다.

보유 기간 1년 미만: 지방세 포함 77%
보유 기간 1년 이상: 지방세 포함 66%
예시: 프리미엄 1억 원을 남기고 1년 뒤 팔면, 세금 6,600만 원을 내고 손에는 3,400만 원만 남습니다.

양도세 계산기 바로가기

4. 손피 거래의 진실과 2차 양도세

세금이 너무 높다 보니 매도자가 “세금 다 제하고 내 손에 5천만 원 쥐어줘(손피 5천)” 라고 요구하는 경우가 많습니다. 이는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 내주는 조건인데, 구조를 정확히 알아야 합니다.

손피의 함정 (2차 양도세): 매수자가 대납해 준 세금도 매도자의 수익(프리미엄)으로 간주됩니다. 따라서 그 대납액에 대해 또다시 세금이 붙습니다. 이를 합법적으로 처리하려면 [1차 양도세 + 2차 양도세]까지 모두 신고해야 합니다.
매수자의 부담: 손피가 5,000만 원이라면, 매수자는 실제 프리미엄으로 약 1억 원 가까운 돈을 지불해야 합니다. 겉보기에 P가 싸다고 덥석 물면 안 됩니다.

5. 양도세 폭탄 피하는 치트키 : 배우자 증여

합법적으로 양도세를 획기적으로 줄이는 방법으로 배우자 증여가 있습니다.

원리: 배우자에게는 10년간 6억 원까지 증여세가 공제됩니다. 남편이 당첨된 분양권(시세 6억, P 1억 포함)을 아내에게 증여하면, 아내의 취득가액은 6억 원이 됩니다.
효과: 아내가 증여받은 후 바로 6억 원에 매도하면, [매도가 6억 – 취득가 6억 = 양도차익 0원]이 되어 양도세가 거의 나오지 않습니다. (단, 이월과세 규정 등 세부 사항은 세무사 상담 필수)

6. 매수자가 준비해야 할 진짜 현금 계산법

매수자는 단순히 계약금 + P만 준비하면 된다고 착각하기 쉽습니다. 하지만 거래 당일 필요한 현금은 훨씬 많습니다.

[Tip 3] 거래 당일 필요 현금 리스트

매도인이 납부한 원금: 계약금(10%) + 중도금 자납분(있을 경우)

프리미엄(P): 손피 거래 시 대납할 세금 포함

옵션 계약금: 발코니 확장비 등의 계약금

중개수수료: 분양권 거래는 요율이 다를 수 있음

결론: P는 5천만 원이지만, 실제 통장에는 1억 5천만 원 이상의 현금이 필요할 수 있습니다.

결론은 합법적인 거래가 자산을 지킨다

분양권 전매는 단기간에 시세 차익을 얻거나 자금난을 해결할 수 있는 유용한 수단입니다. 하지만 전매 제한 기간, 높은 양도세, 손피 거래의 복잡성이라는 허들을 넘어야 합니다. 눈앞의 이익을 좇아 불법 다운계약서를 쓰기보다는, 손피의 구조를 이해하고 합법적으로 신고하거나 배우자 증여 등의 절세 전략을 활용하는 것이 자산을 지키는 길입니다.

다음 콘텐츠에서는 신축 아파트 전세 월세 세팅 전략에 대해 다뤄 보도록 하겠습니다. 흔히 말하는 갭투자 형태로 내 돈 없이 잔금을 치르는 방법을 자세히 알려드립니다.