입주자 모집 공고가 발표된 서수원 에피트 센트럴마크(M1, M2블록)는 수원 당수지구에 들어서는 총 470세대 규모의 단지입니다. HL디앤아이한라(구 한라건설)의 프리미엄 브랜드 에피트가 적용되었으며, 무엇보다 세대당 2.0대라는 경이로운 주차 공간을 자랑합니다.
특히 이번 청약의 핵심은 M1블록과 M2블록의 당첨자 발표일이 달라 중복 청약이 가능하다는 점입니다. 두 번의 기회를 통해 내 집 마련의 확률을 높일 수 있는 전략적 단지입니다.
1. 분양 개요 및 블록별 비교 분석
서수원 에피트 센트럴마크는 M1블록(190세대)과 M2블록(280세대) 두 개의 단지로 나뉘어 공급됩니다. 두 단지 모두 지하 2층~지상 25층 규모이며, 입주 예정일은 2028년 9월로 자금 마련 기간이 넉넉한 편입니다.
1-1. 블록별 공급 규모 및 특징
| 구분 | M1블록 (2단지) | M2블록 (1단지) |
| 세대수 | 190세대 | 280세대 |
| 주차대수 | 380대 (세대당 2.0대) | 562대 (세대당 2.0대) |
| 당첨자 발표 | 12월 17일(수) | 12월 16일(화) |
| 공급 타입 | 74, 84A, 103A | 74, 84A, 84B, 103A, 103B, 117 |
핵심 포인트:
- 중복 청약 가능: 당첨자 발표일이 다르므로 M2블록 → M1블록 순서로 둘 다 청약할 수 있습니다. (M2 당첨 시 M1은 자동 소멸되므로 부적격 처리되지 않음)
- 주차 대수: 두 블록 모두 세대당 2.0대입니다. 최근 신축 아파트가 보통 1.3~1.4대 수준임을 감안하면, 주차 스트레스 없는 쾌적한 생활이 보장됩니다.
- 타입 다양성: 84B(타워형), 103B, 117(펜트하우스) 등 특화 평면은 M2블록에만 있습니다.
1-2. 확정 최고 분양가 분석
본 아파트는 분양가 상한제가 적용된 단지입니다. 발코니 확장비를 포함한 최고가 기준 총액은 다음과 같습니다.
| 타입 | M1블록 분양가(확장비포함) | M2블록 분양가(확장비포함) |
| 74 | 7억 4,750만 원 | 7억 3,550만 원 |
| 84A | 8억 2,700만 원 | 8억 1,600만 원 |
| 84B | – | 8억 720만 원 |
| 103A | 9억 4,430만 원 | 9억 1,330만 원 |
- M1블록이 M2블록보다 소폭(약 1천만 원 내외) 높게 책정되었습니다.
- 계약금은 10%이며, 1차 1,000만 원 정액제입니다. 중도금 60%는 이자 후불제 조건입니다.
2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석
2-1. 인근 단지 시세 비교
1달 전 바로옆 분양한 엘리프 한신더휴 단지는 84타입 기준 7억 중후반에 분양하였고 평면좋은 타입은 선방하였으나 비선호 타입 평면은 미분양 이력이 있으니 참고하시기 바랍니다.
2-2. 안전 마진에 대한 보수적 접근
서수원 에피트의 84타입 분양가(약 8.2억 원)는 현재 주변 시세 대비 안전마진이 당장은 없다 라고 판단할 수 있을 것 같습니다.
하지만 입주가 2028년 9월이라는 점을 고려해야 합니다.
- 3년 뒤의 시세: 건축비 상승으로 인해 3년 뒤 신축 아파트의 가격 경쟁력은 높아질 가능성이 큽니다.
- 신분당선 호재: 2029년 개통 예정인 신분당선 호매실역 연장 호재가 시세에 반영되는 시점과 입주 시점이 맞물립니다. 당장 눈에 보이는 차익보다는 미래 가치와 실거주 편의성(주차 2.0대)에 배팅하는 단지입니다.
3. 입지 및 개발 호재 심층 분석
3-1. 교통 및 생활권: 호매실 인프라 공유
행정구역은 당수지구지만, 사실상 완성된 호매실지구의 인프라를 공유합니다. 이마트 서수원점, 롯데시네마 등이 가깝고, 최근 핫플레이스인 스타필드 수원도 차량으로 이용 가능한 거리에 있어 서수원 개발의 중심에 있습니다.
다만, 신분당선 호매실역(예정)까지는 도보 이용이 어려워 마을버스 환승이 필요하다는 점은 감안하셔야 합니다. 과천봉담고속화도로(서수원IC) 진입이 용이하여 서울 사당, 강남 접근성은 우수합니다.
3-2. 학군: 초등학교 예정 부지 인접
단지 인근에 당수초등학교가 위치하며, 지구 내 초등학교 신설 계획도 잡혀 있어 도보 통학 환경은 양호할 것으로 예상됩니다. 중학교는 호매실 학군으로 배정됩니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드 (2028년 입주)
입주까지 기간이 약 3년입니다. 이는 자금 마련에 충분한 시간을 벌 수 있다는 큰 장점입니다.
4-1. 시기별 필요 자금 시나리오 (84A타입 기준)
- 1단계: 계약 시 (2025년 12월)
- 필요 금액: 약 8,200만 원 (분양가 10% + 확장비 계약금)
- 전략: 계약금 10%만 납부하면 2028년 입주 때까지 들어가는 돈이 없습니다. 초기 투자금 부담이 적습니다.
- 2단계: 중도금 (60%)
- 내용: 이자 후불제로 진행되므로 입주 시까지 신경 쓰지 않아도 됩니다.
- 내용: 이자 후불제로 진행되므로 입주 시까지 신경 쓰지 않아도 됩니다.
- 3단계: 입주 시 (2028년 9월)
- 전략 A (실거주): 당시 시세가 9억 원이라 가정할 때, LTV 70% 적용 시 약 6.3억 원 대출 가능 → 실입주금 약 2억~2.5억 원 필요.
- 전략 B (전세): 거주 의무가 없습니다. 입주 시점에 전세(예상가 4.5억~5억)를 놓아 잔금을 치르는 갭투자가 가능합니다.
5. 청약 자격 및 규제
- 수원시 및 수도권(서울·경기·인천) 거주 만 19세 이상.
- 청약통장 12개월 이상 + 지역별 예치금 충족.
- 세대주, 세대원, 유주택자(1주택) 모두 1순위 가능.
- 수원시 1년 이상(30%) 우선 공급 → 낙첨자는 경기(20%) 및 수도권(50%)과 경쟁.
- 전매제한 3년 (등기 시 해제), 재당첨제한 10년, 거주의무 없음.
6. 주요 일정 및 당첨자 발표
- 특별공급: 12월 8일(월)
- 1순위: 12월 9일(화)
- 당첨자 발표(M2): 12월 16일(화)
- 당첨자 발표(M1): 12월 17일(수)
- 전략: 발표일이 다르므로 M2블록을 먼저 청약하고, M1블록도 청약하세요. 중복 청약이 가능하여 당첨 확률을 2배로 높일 수 있는 절호의 기회입니다.
7. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 평가 항목 | 등급 | 핵심 코멘트 |
| 분양가 | B | 주변 시세 대비 안전마진은 없으며 미래가치까지 가미된 분양가 수준 |
| 입지 | B+ | 호매실 생활권 공유, 서수원IC 쾌속 교통망. 1만세대 이상 택지지구 |
| 브랜드 | B | 한라 에피트 브랜드 적용. |
| 교통 | B | 신분당선 호매실역 도보 불가(환승 필요)는 아쉬움. |
| 학군 및 환경 | A- | 쾌적한 공원형 지구, 초등학교 인접. |
| 주차대수/커뮤니티 | A+ | 세대당 2.0 주차대수는 신축 기준 매우 희소성 |
| 최종 등급 | B | 2달전보다 높은 분양가와 아쉬운 교통 |
서수원 에피트 센트럴마크는 서수원의 미래 가치와 주차 쾌적성을 좋게 생각하는 분께 추천 해 드릴만한 단지입니다. 분양가가 다소 무겁게 느껴질 수 있지만, 2028년 입주라는 긴 호흡과 중복 청약이라는 전략적 이점을 잘 활용한다면 내 집 마련의 좋은 기회가 될 것입니다.
출처 : 청약홈 [서수원 에피트 센트럴마크 M1, M2 입주자모집공고문]
작성자 : inforyu
