분양권 부부 공동명의 장단점 비교 총정리 : 양도세 절세 vs 건보료 폭탄

신축아파트 입주 가이드 ep.9 : 분양권 부부 공동명의 장단점 비교 분석: 양도세 절세 vs 건보료 폭탄

이번 inforyu 신축 아파트 입주 A to Z 시리즈 아홉 번째 콘텐츠는 청약 당첨 후 소유권 등기 전 가장 많이 고민하는 부부 공동명의의 득과 실을 심층 분석합니다. 단순한 장단점 나열이 아닙니다. 종부세 특례 신청을 통한 반전 혜택부터 건강보험료 폭탄을 피하는 기준, 그리고 프리미엄(P)이 붙은 상태에서의 증여세 계산법까지, 실전에서 반드시 따져봐야 할 체크리스트를 제시합니다.

신축아파트 분양권 부부 공동명의 단독명의 비교 장단점 양도세 건보료 피부양자

콘텐츠 목차

1. 공동명의가 무조건 유리한 3가지 케이스

다음 세 가지 경우에 해당한다면 공동명의 변경을 적극 추천합니다. 핵심은 ‘누진세율 낮추기’와 ‘공제 한도 늘리기’입니다.

1) 시세 차익이 클 것으로 예상될 때 (양도소득세) 우리나라는 차익이 클수록 세율이 높아지는 누진세 구조입니다.

효과: 시세 차익이 2억 원일 때, 단독명의는 2억 원 전체에 대해 높은 세율을 맞습니다. 하지만 공동명의(5:5)는 각각 1억 원씩 수익을 얻은 것으로 간주하여 과세표준을 낮춥니다. 또한, 연 250만 원의 기본공제를 부부 각각 받을 수 있어 총 500만 원이 공제됩니다. 차익이 클수록 절세 효과는 수천만 원에 달합니다.

2) 고가 아파트를 보유할 때 (종합부동산세) 종부세는 세대별 합산이 아닌 ‘인별 과세’입니다.

효과: 단독명의는 공시가격 12억 원까지만 공제되지만, 공동명의는 부부 각각 9억 원씩, 총 18억 원까지 공제받을 수 있습니다. 강남 3구 등 고가 아파트라면 공동명의가 필수입니다.

3) 월세를 놓을 예정일 때 (소득세) 실거주가 아닌 월세 투자를 계획 중이라면 소득세도 고려해야 합니다. 월세 소득이 연 2,000만 원을 넘으면 종합과세되어 세금이 뜁니다. 공동명의는 소득을 반으로 나누므로 분리과세(15.4%) 구간을 유지하는 데 유리합니다.

2. 공동명의, 절대 하면 안 되는 2가지 케이스

세금 조금 아끼려다 더 큰돈이 나가는 경우입니다.

1) 배우자가 소득 없는 ‘피부양자’일 때 (건보료 폭탄) 가장 치명적인 리스크입니다. 전업주부인 배우자를 공동명의로 올렸다가 건강보험 피부양자 자격이 박탈될 수 있습니다.

기준: 재산세 과세표준 지분 합계액이 5.4억 원을 초과하면서 연 소득이 1천만 원을 넘거나, 재산세 과표가 9억 원을 초과하면 피부양자에서 탈락합니다.
결과: 매달 수만 원~수십만 원의 지역가입자 건보료가 평생 발생합니다. 양도세 절세액보다 건보료 지출이 더 클 수 있으니 계산기를 두드려봐야 합니다.

2) 단기 매도(2년 미만)가 목적일 때 입주 후 1~2년 내에 팔 계획이라면 공동명의의 실익이 없습니다.

이유: 2년 미만 단기 양도세율은 60~70%의 단일 세율이 적용됩니다. 과세표준을 낮추는 공동명의의 장점이 사라지고, 오히려 등기 비용과 법무사 수수료만 이중으로 들어갑니다.

3. [심화] 고수들만 아는 디테일 3가지

단순한 장단점 비교를 넘어, 실무에서 부딪히는 까다로운 문제들을 해결해 드립니다.

① 종부세의 반전: ‘공동명의 1주택자 특례’

“공동명의를 하면 고령자/장기보유 공제(최대 80%)를 못 받아서 은퇴자에게 불리하다”는 말은 옛말입니다.

Tip: 매년 9월 국세청에 ‘공동명의 1주택자 특례’를 신청하면, 공동명의라도 단독명의처럼 간주하여 [12억 공제 + 고령/장기보유 혜택]을 적용받을 수 있습니다. 즉, 매년 세금을 계산해 보고 유리한 방식을 내가 선택할 수 있습니다.

② 증여세 함정: ‘프리미엄(P)’도 포함된다

부부간 증여 공제 한도는 10년간 6억 원입니다.

주의: 증여 가액은 [분양가]가 아닙니다. [기납부한 금액 + 현재 프리미엄(P)]을 합친 시세가 기준입니다. P가 5억 이상 붙은 인기 단지는 지분 50%를 넘길 때 증여세가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

③ 자금 출처와 DSR의 벽

취득세 대납: 등기 시 발생하는 취득세를 남편 돈으로 다 내주면 그것도 ‘재차 증여’에 해당합니다. 국세청 자금 출처 조사에 대비해 증여 계약 시 이 비용까지 고려해야 합니다.
대출 한도: 잔금 대출(주담대) 시 소득이 없는 배우자가 차주로 들어가면 DSR 한도가 줄어들 수 있습니다. 이 경우 소득이 있는 사람을 ‘주채무자’로 설정하는 등 은행 상담이 필요합니다.

4. 공동명의 변경 타이밍과 절차

골든 타임: 전매 제한 해제 후 ~ 잔금 납부 전 (보통 입주 지정 기간 시작 1~2달 전).
절차:
1. 지자체 검인: 구청 지적과에서 증여 계약서 검인.
2. 대출 승계: 중도금 대출 은행 방문하여 채무 인수. (배우자 신용도 체크 필수)
3. 명의 변경: 분양사무소(모델하우스) 방문하여 권리 의무 승계.