북오산자이 리버블시티 청약공고가 발표되었습니다. 지난 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역과 경기 주요 12개 지역이 강력한 규제에 묶인 반면 오산시는 비규제 지역의 지위를 유지하며 청약 수요가 집중되고 있습니다. 이번 분석에서는 규제 지역 확대에 따른 풍선 효과와 신설 철도망 호재를 중심으로 독자 여러분께 실질적인 청약 전략을 제시하겠습니다.
1. 분양 개요 및 단지 상세 분석
단지 개요 및 규모
위치: 경기도 오산시 내삼미동 905번지 일원 (내삼미2구역 A1블록)
규모: 지하 2층에서 지상 29층
동수: 총 10개 동
총 세대수: 1,275세대
입주 예정시기: 2029년 3월 예정
세대당 주차대수: 약 1.49대
주택형별 공급 및 분양가 상세
| 주택형 | 세대수 | 최고분양가 | 확장비 |
| 59A | 190 | 4억 7,450만 원 | 970만 원 |
| 59B | 108 | 4억 8,170만 원 | 1,250만 원 |
| 74A | 204 | 5억 7,050만 원 | 1,000만 원 |
| 74B | 108 | 5억 7,720만 원 | 1,300만 원 |
| 74C | 102 | 5억 7,670만 원 | 1,180만 원 |
| 84A | 196 | 6억 3,800만 원 | 1,020만 원 |
| 84B | 149 | 6억 4,460만 원 | 1,400만 원 |
| 84D | 108 | 6억 4,240만 원 | 1,150만 원 |
| 99B | 108 | 7억 3,120만 원 | 1,600만 원 |
| 126P | 2 | 14억 2,140만 원 | 2,100만 원 |
| 127P | 2 | 14억 3,630만 원 | 2,100만 원 |
[59A]
[59B]
[74A]
[74B]
[74C]
[84A]
[84B]
[84D]
[99B]
[126P]
[127P]
2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석
단지에서 가장가까운 오산대역 호반써밋(2017년식) 전용 84㎡의 최근 실거래가는 5억~5억초반 수준입니다. 단지 북쪽 서동탄역 더샵파크시티 전용 84㎡의 최근 실거래가는 6억초반 수준입니다.
북오산자이 리버블시티의 84A 타입 총 취득가인 6억 4천만 원과 비교할 때 현 시점에서의 안전 마진은 기대하기 어려운 수준입니다. 다만 2029년 입주 시점의 신축 프리미엄과 자이 브랜드의 가치 그리고 동탄인덕원선 개통 호재를 고려한다면 미래 가치는 더욱 높게 평가될 수 있습니다.
3. 입지 및 개발 호재 분석
주변 교통호재 직간접적 수혜
단지 인근에 동탄인덕원선 솔빛나루역(가칭) 신설이 확정되어 2029년 개통을 앞두고 있습니다. 이를 통해 경기 남부권 주요 도시로의 접근성이 획기적으로 개선되며 GTX-C 노선 오산 연장 및 수인분당선 연장 또한 추진 예정입니다.
삼성전자 배후 수요를 품은 직주근접 랜드마크
삼성전자 기흥, 화성사업장과 평택 캠퍼스가 인접한 입지로 고소득 직장인 배후 수요가 풍부합니다. 내삼미2구역 지구단위계획의 본격화와 함께 약 2,792가구 규모의 자이 브랜드 타운이 형성될 예정입니다.
교보문고 북큐레이션과 원스톱 인프라
단지 내 교보문고 북큐레이션 서비스가 도입되며 국공립 어린이집과 다함께돌봄센터가 설치될 예정입니다. 도보권 내에 (가칭)내삼미1초가 2029년 3월 개교를 목표로 신설되어 자녀 교육 환경 또한 우수합니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
10.15 대책에 따라 서울 및 경기 주요 지역은 LTV 40%로 제한되었으나 본 단지는 비규제 지역에 해당하여 무주택자 기준 LTV 70%까지 대출이 가능합니다. 84A 타입 최고가 6억 3,800만 원을 기준으로 한 실제 조달 계획입니다.
단계별 필요 자금 (84A 타입 기준)
계약금 (10%): 6,380만 원 (1차 1,000만 원 정액제 적용)
중도금 (60%): 3억 8,280만 원 (이자후불제)
잔금 (30%): 1억 9,140만
LTV 70% 기준 필요 현금 : 약 2억+@
5. 청약 자격 및 주요 일정
청약 자격 핵심 요약
대상자: 오산시 및 수도권(서울, 경기, 인천) 거주 만 19세 이상
지역우선: 오산시 1년 이상 계속 거주자 100% 우선 공급
규제사항: 비규제 지역 및 분양가 상한제 미적용
전매제한: 당첨자 발표일로부터 6개월
실거주 의무: 없음
재당첨 제한: 없음
주요 분양 일정 및 모델하우스 위치
특별공급 접수: 2026년 1월 20일
일반공급 1순위: 2026년 1월 21일
당첨자 발표: 2026년 1월 28일
모델하우스 위치: 경기도 오산시 내삼미동 272-2
6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 항목 | 등급 | 비고 |
| 분양가 | B | 분양가는 주변 시세 대비 높게 측정됨 |
| 입지 | B+ | 내삼미2구역 개발 및 동탄 생활권 공유 |
| 브랜드 | A | 2,792세대 규모의 자이 브랜드 타운 형성 |
| 교통 | B | 비역세권. 주변 교통 호재 있으나 대중교통 환승 필요 |
| 학군 환경 | A | 단지 내 초등학교 신설 예정 및 돌봄 인프라 |
| 주차 커뮤 | A | 세대당 1.49대의 여유로운 주차 공간 및 자이 커뮤니티 |
| 종합 등급 | B | 높은 분양가 아쉬운 역까지의 거리로 투자보단 실거주 고려한 접근 필요 |
출처: 한국부동산원 청약홈 및 분양 공식 홈페이지
작성자: inforyu
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