성남시 분당구 구미동에 위치한 무지개마을 4단지가 리모델링을 통해 더샵 분당센트로라는 새로운 이름으로 공급됩니다.
이번 단지는 2025년 10월 15일 발표된 가계부채 관리 강화 방안과 분당구의 투기과열지구 지정 기준을 적용받으면서도 청약 신청 시점의 차이로 인해 실거주 의무가 없는 비규제 지역 공급 기준을 적용받는 독특한 조건을 갖추고 있습니다. 분당 내 희소성 높은 신축 단지로서의 가치와 자금 조달 전략을 상세히 분석해 드립니다.
1. 분양 개요 및 단지 상세 분석
단지 개요 및 규모
위치: 경기도 성남시 분당구 미금로 66
규모: 지하 3층에서 지상 최고 26층까지 총 7개 동
세대수: 전체 647세대 중 일반분양 84세대
주차대수: 세대당 약 1.72대
입주 예정 시기: 2027년 4월 예정
주택형별 공급 및 분양가 상세
| 주택형 | 세대수 | 최고분양가 | 확장비 |
| 60A | 3 | 14억 9,000만 원 | 600만 원 |
| 60C | 2 | 14억 9,200만 원 | 700만 원 |
| 64A | 1 | 16억 4,000만 원 | 400만 원 |
| 71DA | 1 | 18억 2,200만 원 | 600만 원 |
| 73B1 | 1 | 18억 8,300만 원 | 700만 원 |
| 73B2 | 2 | 18억 9,200만 원 | 800만 원 |
| 78AN | 42 | 19억 9,700만 원 | 900만 원 |
| 84N | 32 | 21억 8,000만 원 | 1,300만 원 |
[60A]
[74AN]
[84N]
(1~2세대의 공급적은 평면도는 제외하였습니다.)
2. 주변 시세 비교 및 안전 마진 분석
인근 준신축 및 구축 단지 시세 현황
단지가 위치한 구미동 무지개마을 인근은 대부분 30년 차 이상의 구축 아파트로 구성되어 있습니다. 바로 옆 무지개 2단지 LG 아파트의 전용 84타입 평균 실거래가는 약 11억 원에서 12억 원 수준을 형성하고 있습니다.
단순 구축 시세와 비교할 경우 분양가가 높아 보일 수 있으나 리모델링을 통한 신축 프리미엄과 향후 오리역 개발 가치를 고려해야 합니다.
신축 프리미엄과 예상 가치 평가
최근 인근 정자동에서 분양한 리모델링 단지인 더샵 분당티에르원의 전용 84타입 분양가가 평균 25억 원대에 책정되었던 점과 비교하면 더샵 분당센트로의 분양가는 상대적으로 경쟁력이 있습니다.
분당 내 신축 공급이 극히 드문 상황에서 21억 원대 중반의 가격은 입주 시점에 주변 리딩 단지와의 격차를 줄이며 약 2억 원 이상의 안전 마진을 기대해 볼 수 있는 구간으로 평가됩니다.
3. 입지 및 개발 호재 분석
오리역세권 제4테크노밸리 개발로 인한 미래 가치 급증
하나은행과 미래에셋증권 등 대기업들이 업무협약을 체결한 오리역세권 제4테크노밸리 부지가 인접해 있어 대규모 일자리 창출과 직주근접 수혜를 직접적으로 누리게 됩니다.
불곡초등학교를 품은 안전한 초품아 교육 환경
단지 바로 앞에 불곡초등학교 구미초등학교가 위치하여 자녀들이 안전하게 통학할 수 있으며 구미중과 불곡고 등 우수한 학군이 도보권 내에 밀집해 있습니다.
수인분당선 오리역과 광역 교통 허브의 중심
도보 이용이 가능한 오리역을 통해 판교와 강남으로 빠르게 이동할 수 있으며 경부고속도로와 용인서울고속도로 진입이 용이해 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.
탄천 산책로와 풍부한 숲세권 인프라
단지 앞으로 흐르는 탄천 산책로와 성남물빛정원 및 불곡산 조망 등 쾌적한 자연환경을 갖추고 있어 도심 속에서도 힐링이 가능한 주거 환경을 제공합니다.
4. 자금 조달 및 대출 전략 가이드
2025.10.15 규제 반영 자금 시나리오
2025년 10월 15일 발표된 대책에 따라 15억 원 초과 25억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 4억 원으로 대폭 축소되었습니다. 스트레스 DSR 3.0퍼센트가 적용되어 실제 대출 가능 금액은 개인 소득에 따라 더 낮아질 수 있음을 유의해야 합니다.
대표 평형 기준 자금 조달 3단계 (84N타입 기준)
계약금 10% : 2억 1,800만 원이 필요하며 계약 시 1차로 3,000만 원을 먼저 납부합니다.
중도금 60% : 60%인 13억 800만 원은 대출 및 자납으로 해결해야 하며 규제 강화로 인해 상당 부분 현금 납부가 필요할 수 있습니다.
잔금 30% : 6억 5,400만 원을 입주 시 납부해야 합니다.
타입별 입주 시까지 필요한 실제 현금 리스트
60타입: 대출 한도 6억 원을 적용받을 경우 약 9억 원 이상의 현금이 필요합니다.
78타입: 대출 한도 4억 원을 적용받을 경우 약 16억 원 수준의 현금이 확보되어야 합니다.
84타입: 대출 한도 4억 원을 적용할 때 약 18억 원 내외의 상당한 현금 동원력이 요구됩니다.
5. 청약 자격 및 주요 일정
청약 자격 핵심 요약
대상자: 입주자모집공고일 현재 성남시 또는 수도권 거주 만 19세 이상인 자
우선순위: 성남시 1년 이상 계속 거주자에게 100퍼센트 우선 공급합니다.
규제 사항: 전매 제한은 3년이며 실거주 의무 기간은 없습니다.
재당첨 제한: 본 단지는 비규제 지역 공급 기준을 적용받아 재당첨 제한이 없습니다.
주요 분양 일정
특별공급 접수: 2026년 1월 12일
일반공급 1순위: 2026년 1월 13일
당첨자 발표: 2026년 1월 20일
정당 계약일: 2026년 2월 2일부터 2월 4일까지
견본주택 위치 안내
주소: 경기도 성남시 분당구 미금일로90번길 32, 웰파크 3층
6. AI 기반 INFORYU 선정 최종 등급
| 평가 항목 | 등급 | 내용 |
| 분양가 | A | 분당 희귀 신축 프리미엄과 비규제지역 메리트 다만 대출부담은 리스크 |
| 입지 | A | 오리역세권 개발 호재와 탄천 인프라 우수 |
| 브랜드 | A | 포스코이앤씨 더샵의 높은 브랜드 신뢰도 |
| 교통 | A+ | 수인분당선 오리역 및 주요 간선도로 접근성 양호 |
| 학군/ 환경 | S | 초품아 입지와 우수한 분당 학군 및 탄천 숲세권 |
| 주차/ 커뮤 | A | 세대당 1.72대의 리모델링 단지 최고 수준 주차 설계 |
| 최종등급 | A+ | 대출 한도 축소라는 자금 장벽만 극복한다면 분당의 미래 가치를 소유할 수 있는 확실한 신축 장만의 기회 |
출처: 더샵 분당센트로 공식 홈페이지 및 국토교통부 실거래가 공개시스템
작성자: inforyu
남양주진접2 A3블록 신혼희망타운 공공분양 청약분석 바로가기
과천주암 C1 공공분양 로또청약 10억급 청약분석 바로가기
과천주암 C1 신혼희망타운 55타입 7억대 청약분석 바로가기
구리갈매 A4 공공분양 59타입 5억 GTX-B 수혜단지 청약분석 바로가기
김포고촌2지구 A1 공공분양 59타입 4억대 마곡10분 청약분석 바로가기
